房地产行业研究周报：4月百强房企销售修复延续 国央企拿地提升

　　每周一谈：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升

　　4月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售额累计同比持续上行。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速10.8%，较3月提高4.7pct，单月同比增速26.6%，较3月增速回落2.6pct，单月同比连续2月回落，但仍保持20%以上高增速，在春节前挤压需求释放后，销售热度环比有所减弱，且4月为传统销售淡季，近期销售有所转弱属正常现象，对全年判断仍是好于2022年。

　　从百强房企与商品房销售关系来看，整体改善方向仍确定。2023年3月，TOP100房企单月权益销售额同比增速开始表现为领先商品房销售额，而非如2022年落后状态；出现这一现象主要受到包括TOP100名单出险房企销售占比降低、头部房企高质量货值、基数效应等因素影响；尽管二者强弱关系出现变化，但方向性仍保持一致，预计全国商品房销售与TOP100房企增速保持一致变动，4月较3月单月销售同比增速小幅下滑，累计口径则小幅提升。

　　规模房企竞争优势延续，但领先幅度有所收窄，30-50名房企销售持续修复。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企4月权益销售额累计同比增速分别为23%、8.4%、0.2%，分别较上月提升4.3pct、3.4pct、9.3pct，单月同比增速分别为37.3%、20.9%、34.7%，分别较上月下降7.6pct、下降5.1pct、提升9.6pct。

　　除新进排行榜房企外，TOP50房企中28家房企实现累计同比转正，较4月新增1家。8家房企增速达100%以上，累计增速30%以上21家，新进榜单房企4家；增速领先的10家房企分别为中建东孚（+250%）、保利置业（+197%）、中国中铁（+164%）、城建发展（+142%）、华发股份（+130%）、华润置地（+119%）、中国铁建（+107%）、国贸地产（+103%）、建发地产（+85%）、招商蛇口（+83%）。

　　4月房企土拍排行榜数据公布，国央企房企占比提升，地方国企及城投占比降低，民企拿地占比稳定。4月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为44%、15%、28%、11%，分别较上月累计口径减少8pct，提升5pct，减少1pct，提升3pct；核心城市土拍开启后，具备资金实力的国央企拿地意愿和拿地占比显著提升。。

　　4月随着大部分核心城市启动集中供地，头部房企拿地规模大幅提升。其中新增拿地金额显著提高房企包括，华润置地130亿、建发地产115亿、万科76亿、中国中铁66亿、金地集团60亿、招商蛇口54亿、保利发展47亿。

　　数据追踪（4月17日-4月23日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为17pct、9pct，一线城市83pct，17pct，二线城市6pct，2pct，三线城市-4pct，19pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比59ct，累计同比50pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-5pct，成交建筑面积累计同比14pct，成交金额累计同比1pct，土地成交溢价率为1.2%。

　　城市行情环比：北京（-11pct），上海（1pct），广州（15pct），深圳（17pct），南京（-9pct），杭州（-21pct），武汉（-25pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。