房地产行业研究周报：销售整体维持弱复苏 五一后环比有提升

　　每周一谈：销售整体维持弱复苏 五一后环比有提升

　　商品房销售整体判断仍维持同比低增弱复苏趋势。从30城高频数据月度绝对值来看，4月销售面积仍对去年同期实现同比增长，但较2、3月有明显回落，从历史十年表现来看，当前30城销售面积绝对值仅好于2022年同期，较其他年份有一定差距；从同比口径来看，2022年4月为30城高频数据年内最低销售基数，在这一背景下，4月30城销售面积单月同比增速28%，近5年均值口径同比-23%，分别较上月减少17、23pct，在5月后低基数效应逐步消退后，若市场维持4月热度，则同比口径上压力将逐步显现。

　　五一后商品房销售环比、同比口径均有改善。房地产销售具有显著的季节性特征，从历年4月-5月数据来看，在经历了五一期间30城销售面积绝对值、同比、环比数据大幅下探后，五一后高频数据环比增速出现较显著提升，为近五年最高值；5月6日-13日同比增速18%，较7日前提升3pct；由此可见，尽管五一销售数据并不理想，但乐观的角度来看，高频数据并未进一步下滑，而是触底回升，此外30城销售数据为网签数据，存在一定滞后性，五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持，仍需观察未来几周数据变动。

　　截止至4月底，一线城市销售仍显著好于二三线，但各能级城市销售均有边际转弱。受上海低基数影响，以2022年为基数，30城销售面积一线走强而二三线进一步回落，以近五年销售均值为基数，则可以观察到一线城市同步跟随二三线回落，整体来看仍是一线显著强于二三线，二线略强于三线的分化。

　　截止至5月10日，一线城市高频销售数同比增速回落，二三线保持稳定，五一后各能级城市环比销售均提升。5月6日-13日，一二三线商品房销售面积同比增速分别为62%、13%、-3%，较七日前分别减少46pct，增加14pct，减少11pct，二线城市为唯一增长能级；环比来看二线城市增速与一线城市相近。

　　具体城市来看，多数一二线城市仍保累计及5月近期销售面积同比正增长。其中累计增速20%以上城市依次为惠州、厦门、江阴、上海、广州、青岛、扬州；进入5月，部分城市销售同比增速减弱，包括北京、南京、无锡、福州等。

　　当前销售市场难言乐观，2月高同比增速并未延续，不同能级、不同城市间也存在较大分化；但当前就判断销售将进一步走弱也为时尚早，一方面高频数据为网签口径，其数据多为4月市场的滞后反应，不能充分反馈五一节后的市场真实情景，另一方面，即便从高频数据来看，五一节后也存在着环比改善的现象，我们仍应给予更多时间观察销售的趋势变化。

　　数据追踪（5月1日-5月7日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为28pct、11pct，一线城市46pct，22pct，二线城市37pct，5pct，三线城市-6pct，18pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比60ct，累计同比48pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比10pct，成交金额累计同比-8pct，土地成交溢价率为4.2%。

　　城市行情环比：北京（-51pct），上海（-58pct），广州（-38pct），深圳（-58pct），南京（-6pct），杭州（-5pct），武汉（+25pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。