房地产行业研究周报：土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

　　投资摘要：

　　每周一谈： 土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

　　截止至 5 月末，全国土地成交、供给总量仍为累计同比负增速。 供应规划建筑面积累计同比增速-11.3%，成交规划建筑面积累计同比-2.3%，成交土地总价累计同比-10.4%；成交端表现好于供给端，土地市场供给与成交热度均不高。

　　土地成交价格仍处于低位，但土地市场情绪有所回升。 截止至 5 月末，全国土地成交楼面价累计同比增速-8.3%，同比增速曾在 3 月初一度接近正负零后，再度回落；土地单周流拍率较 2022 年有显著下降，同时单周溢价率也整体保持在3%以上，对于挂牌出让的土地，市场情绪相对去年同期更为积极。

　　使用百城数据观察一二三线城市差异，不同能级间城市分化显著。 从总量来看，一二三线城市成交面积累计同比分别为 30%， 3%， 2%，成交总价累计同比分别为 10%， -19%， -12%；一方面我们可以观察到面积口径，百城指标对全国存在一定领先，一线城市成交建面及总价表现也显著好于二三线城市。

　　一二三线城市成交楼面价表现相近， 累计同比增速分别为-16%、 -21%、 -14%，均较去年同期有所降低；从溢价率看，一线、二线、三线城市整体溢价水平逐级降低，其中一线溢价率高位可达 8%以上，二线城市高位在 6%上下，三线城市多数单周溢价率处在 4%以下。

　　从具体城市端来看，城市间分化差异显著。 截止至 5 月末， 36 座心城市中， 15座城市土地成交总价实现同比增长， 21 座城市同比减少；其中沈阳、长春、西安、太原、呼和浩特涨幅前五， 11 座城市同比增长 100%以上，兰州、西宁、福州、南宁、南昌跌幅前五， 10 座城市同比增速低于-60%。

　　从各城市溢价率来看，华东、华南及中部核心城市市场热度最高。 溢价率达 8%以上城市共 8 座，溢价率前十城市分别为南宁、合肥、厦门、杭州、成都、宁波、深圳、南京、广州、福州。

　　在销售市场城市间分化背景下，房企取地同样聚焦于核心城市，表现为核心城市及优质土地持续获房企积极追逐，而能级低城市或外围土地则关注度较低。未来我们建议关注在核心城市持续取地的房企，由于近期挂牌土地普遍质量较高，且预留了相对高盈利空间，将对相关房企业绩起到支撑作用。数据追踪（5 月 15 日-5 月 21 日）：

　　 新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为 29pct、 12pct，一线城市125pct， 27pct，二线城市 10pct， 5pct，三线城市 25pct， 17pct。

　　二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比 52ct，累计同比 48pct。

　　土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比12pct，成交金额累计同比-3pct，土地成交溢价率为 3.4%。

　　城市行情环比： 北京（38pct），上海（19pct），广州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武汉（-7pct）。

　　投资策略： 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。