房地产行业2023年1-5月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大

　　国家统计局发布 2023 年 1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况。 5 月销售面积 8804 万平，同比增速-3.0%（前值： +5.5%）；开发投资金额 10187 亿元，同比增速-10.5%（ 前值： -7.3%）；新开工面积 8503 万平，同比增速-27.3%（前值： -27.4%）。

　　本次统计局披露同比增速说明： 投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是： 1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。 2） 加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。 3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。

　　以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。

　　核心观点

　　1 . 商品房销售：

　　 整体销售增长动能转弱，其中住宅销售和东部地区销售仍能保持正增长。 1）商品房销售面积同比增速由正转负。 5 月销售面积 8804 万平，同比下降 3.0%， 同比增速较上月下降了 8.4 个百分点；销售金额 1.0 万亿元，同比增长 6.8%， 同比增速较上月下降了 21.1 个百分点。 销售动能转弱，基本符合我们对市场的观察与预判，这主要是因为居民购房信心和收入预期仍然不足，对需求释放的影响较大。 2）从结构上看，住宅销售面积单月增速微正，但绝对量远低于过去 5 年同期均值。 5月住宅销售面积 7697 万平，同比增长 0.6%，同比增速较上月下降 7.5 个百分点；住宅销售金额 9112亿元，同比增长 12.3%。 但从绝对量来看，住宅销售面积与金额分别仍较 2021 年同期大幅下降46.9%、 41.4%，住宅销售面积是 2015 年以来同期的最低值，住宅销售金额是 2018 年以来同期的最低位。 3） 本月房价出现小幅回落，但从绝对值来看，仍然不低。 5 月商品房销售均价 11400 元/平，环比下降 4.8%，同比增长 10.1%；其中住宅销售均价 11838 元/平， 环比下降 5.1%， 同比增长11.6%。 4）从区域来看，东部地区销售仍具备韧性，保持正增长。 5 月东、中、西部销售面积同比增速分别为 4.1%、 -12.1%、 -7.6%， 其中东、中部地区较 4 月分别下降了 13.3、 9.8 个百分点， 西部地区降幅较 4 月收窄了 3.5 个百分点；东、中、西部销售金额同比增速分别为 12.0%、-4.1%、1.3%，增速较上月分别下降 29.2、 11.3、 4.4 个百分点。虽然东部地区经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。 1-5 月累计全国商品房销售面积 4.64 亿平，同比下降 0.9%（前值： -0.5%） ；销售金额 4.98 万亿元，同比增长 8.4%（前值： +8.8%） ；销售均价 10721 元/平，同比增长 9.4%（前值： +9.2%） 。 其中，住宅表现相对突出， 1-5 月销售金额、面积均保持正增长，同比增速分别为11.9%和 2.3%。 我们预计 6 月销售面积增速或有小幅回升，主要是因为 6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。 我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。

　　2. 房地产开发投资、新开工、竣工：

　　单月投资同比降幅持续扩大； 新开工体量仍处于 2010 年来同期最低位。 5 月单月开发投资金额 1.02 万亿元，同比下降 10.5%，降幅较上月扩大 3.3 个百分点，今年以来投资单月同比增速持续下行，从绝对量来看，处于 2018 年以来同期最低值。 从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。 5 月东、中、西部投资额同比增速分别为-2.5%、 -6.4%、 -28.9%，其中东、西部地区增速较 4 月下降了 3.9、 7.1个百分点， 中部地区降幅较 4 月收窄了 9.1 个百分点。在销售仍有不确定性和波动的情况，房地产开发投资额难出现改善。 5 月新开工面积 8503 万平，同比下降 27.3%，降幅虽较 4月微幅收窄了 0.1 个百分点，但新开工体量为 2010 年来的同期最低值，在市场弱复苏之下，目前房企新开工意愿不强。 1-5 月累计投资 4.57 万亿元，同比下降 7.2%；累计新开工面积3.97 亿平，同比下降 22.6%。 房地产开发投资尚未有止跌回稳的趋势， 我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、 -5.1%。

　　单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。 5 月竣工面积 4148 万平，同比增长 24.4%， 增速较上月下降了 17.4 个百分点， 1-5 月累计竣工 2.78 亿平，同比增长 19.6%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。 我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面中央与地方“保交付”政策仍在不断推进，另一方面，去年的部分工程延期至今年竣工。我们预计 2023 年竣工面积增速为 7%。

　　3. 开发商资金：

　　房企到位资金同比增速由正转负，主要受到非房款的拖累；个人按揭贷款增速持续提升。 5 月房企到位资金 1.08 万亿元，同比下降 7.4%（前值： +3.6%）。 1）房款 6085 亿元，同比增长 12.1%（前值： +28.5%）， 其中受销售增长动能减弱的影响，定金及预收款同比增长 6.0%，较上月同比增速下降了 25.2 个百分点；个人按揭贷款同比增长 25.4%，较上月同比增速提升了 2.0 个百分点。 定金及预收款/个人按揭贷款的比值下降到 1.85，从侧面反映了整体首付比例的下降以及银行放款速度的提升。 2）非房款 4718 亿元，同比减少 24.4%（前值： -18.2%）。 其中， 国内贷款同比下降 13.4%，增速较 4 月下降了 1.6 个百分点。 自筹资金降幅 29.2%，降幅较 4 月扩大了 4.9 个百分点。 虽然房企融资环境宽松，但由于房企拿地和新开工意愿也持续低迷，融资需求大幅减少。 1-5 月房企到位资金 5.60 万亿元，同比下降 6.6%。

　　投资建议

　　 5 月房地产行业基本面数据走弱， 居民购房信心和收入预期仍然不足， 当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段。短期市场弱复苏无法大幅提升房企新开工和投资的意愿，预计新开工、投资将继续下探， 预计仅竣工能保持增长。

　　我们建议关注三条主线： 1） 开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。 2） REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方： 大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。 3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司： 贝壳、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。