房地产行业研究周报：LPR利率下调 房贷利率进入历史低位

　　投资摘要：

　　每周一谈： LPR 利率下调 房贷利率进入历史低位

　　6 月 20 日，中国人民银行下调 LPR 利率， 1 年期 LPR 为 3.55%， 5 年期以上LPR 为 4.2%，均较上月下降 10BP， 为 2022 年 8 月后 10 个月内首次降息。 进入 2021 年后， 1 年期 LPR 利率共下调 30BP， 5 年期 LPR 下调 45BP，对降低居民和企业端的资金成本起到积极作用。

　　当前多地房贷利率已低至 4%，基准利率下调将向贷款端传导，本轮 LPR 利率下调后将推动实际房贷利率下行。 根据贝壳研究院统计， 6 月百城首套平均房贷利率为 4%，二套平均房贷利率 4.91%，均与上月持平；截至 6 月中旬，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在 4.1%及以上的水平上，尽管房贷利率调整机制落地后，部分城市的实际利率可由当地结合需求决定，但房贷利率实际下行幅度较大的时段仍是在 LPR 下调后；本次 5 年期 LPR 下调将进一步压降贷款利率， 首套平均房贷利率有望进入“3 字头”。

　　本轮地产下行期房贷利率下调幅度不及以往，但贷款利率水平已达历史低位。相较于 2008、 2011、 2014 三轮地产行业低位，本轮利率累计下调幅度为45BP，为历次最低值；但从房贷利率绝对水平来看，根据人民银行统计，截止至 2023 年一季度，个人住房贷款的加权平均利率为 4.14%，与贝壳研究院的统计数据基本一致，在本次 LPR 下调后，房贷利率将进一步下行，已触及几轮周期内的历史低位。从 放款周期来看，贷款放款速度较快。 根据贝壳研究院统计， 6 月百城平均房贷放款周期 23 天，与 5 月持平，较近期低位 3 月份 21 天的放款周期提升 2 天，但仍处于近期低点。

　　降息降低贷款成本并提升购房者支付能力，随之新增的需求也将提振市场信心。 7-8 月为销售淡季，此外 6 月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，在这一节点适时下调 LPR 利率，将减轻购房者置业压力，并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下，新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期，提振市场信心；后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。数据追踪（6 月 12 日-6 月 18 日）：

　　新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、 7pct，一线城市-42pct， 23pct，二线城市-53pct， 1pct，三线城市-26pct， 10pct。

　　二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比 8pct，累计同比 46pct。

　　土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比8pct，成交金额累计同比-6pct，土地成交溢价率为 7%。

　　城市行情环比： 北京（2pct），上海（6pct），广州（-2pct），深圳（-49pct），南京（-4pct），杭州（-5pct），武汉（35pct）。

　　投资策略： 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际； 关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、 龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。