2023年6月房地产数据点评：销售短期趋弱，复苏大势未改

　　事项：

　　2023年6月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。

　　国信地产观点：1）6月销售同比明显下降，受多重因素影响，不宜将趋势线性外推，预期7月将有所修复。2）住宅用地成交建面逐月缓慢恢复，但规模仍在历史低位。3）投资建议：虽然6月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：

　　6月销售同比明显下降，受多重因素影响，不宜将趋势线性外推，预期7月将有所修复根据克而瑞房企销售榜单，百强房企销售额单月及累计同比均转负。2023年6月单月，百强房企全口径销售额6015亿元，环比+9.5%，单月同比-27.6%，较5月下降了33个百分点。2023年1-6月，百强房企累计全口径销售额34563亿元，同比-0.4%，较1-5月下降了8.6个百分点。

　　从房企维度看，虽然全口径销售额Top20的房企除建发以外6月单月同比均为负，但国央企销售韧性强于混合制房企及大部分民企，1-6月销售累计同比仍为正，例如保利发展（+13%）、中海地产（+29%）、华润置地（+41%）、招商蛇口（+40%）、建发房产（+54%）、中国金茂（+23%）、越秀地产（+69%）、华发股份（+56%）。

　　从城市维度看，根据30城商品房成交数据，2023年6月单月，30城商品房累计成交面积为1235万㎡，环比-5%，单月同比-33%，较5月下降了55个百分点。2023年1-6月，30城商品房累计成交面积为7354万㎡，同比0.2%，较1-5月下降了11个百分点。

　　6月数据的明显下滑，受多重因素影响。首先，与供应量有关，今年Q1需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此虽然上半年重点30城累计供应量与去年同期持平，但6月单月供应量创下近5年同期新低。6月百强房企销量仅为2019年同期的47%，低于22年任意月度相比2019年同期的水平。6月带看量/来访量实际上已经企稳，并未进一步回落。其次，销售同比受去年6月显著高基数的影响也较大。因此6月数据是反常的，不宜对当前成交趋势线性外推。结合去年下半年的销售基数水平以及今年下半年销售仍将维持弱复苏的趋势判断，预期7月单月同比将有所修复。

　　住宅用地成交建面逐月缓慢恢复，但规模仍在历史低位

　　根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023年1-6月，百强房企累计拿地总额5920亿元，同比-10.2%，降幅较1-5月扩大2个百分点。拿地主力仍是国央企，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产1-6月权益拿地金额位居前四。但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。

　　根据中指研究院数据，2023年1-6月，300城住宅用地成交建面为13543万㎡，累计同比-32%，较1-5月累计降幅扩大7个百分点。2023年6月，300城住宅用地单月成交建面为3343万㎡，环比+9%，单月同比-47%，较5月下降47个百分点，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率6.3%，保持温和水平。

　　投资建议：

　　虽然6月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。

　　风险提示：

　　①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。