房地产行业研究周报：高频销售数据延续下行 聚焦城市间分化

　　投资摘要：

　　每周一谈：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化

　　本周30城销售数据同比下行幅度再度增加，市场情绪仍在探底期。7月3日-7月8日，30城商品房成交面积单周同比增速-32%，销售同比下跌幅度好于5月末水平，但较上周仍下滑8pct，环比增速-52%，进入销售淡季后，市场成交量绝对值开始走弱，7-8月房地产市场的信心仍将承压。

　　不同能级城市销售均仍保持同步走弱。其中7月3日-8日，30城中一线、二线、三线城市单周成交商品房面积同比增速分别为-25%、-40%、-47%，分别较上周减少18pct、8pct、28pct，一线城市在市场整体走弱后，市场出现回补。

　　整体来看，一线城市商品房销售仍强于二线、二线整体强于三线城市。以2022年为基数，由于2022年部分城市成交额先行下跌，基数效应下导致一线及三四线部分城市整体同比增速偏高，二线城市偏低；而以2020-2022年上半年商品房成交额均值为基数，2023年同比口径下，一线城市整体好于二线、二线城市好于三线城市，且差异水平较大。

　　分化既体现了城市能级差异，也体现了具体城市的商品房市场周期。以三年均值为基数，我们可以观察到高能级城市销售整体好于低能级城市，仍整体位于阶段性高位；而以2022年销售为基数可以发现，在经历了长期下探后，低能级城市同比增速跌幅开始收窄，尽管需求端无强刺激，仍抑制着三四线城市的销售总量，但在供给端出清的背景下，各城市自身的商品房量价周期将逐步探明新的底部。随着分化成为常态，在对地产行业进行判断的过程中，过往关注总量的视角便显得太过宽泛。

　　通过不同城市销售增速比较，可以帮我们更好的筛选优质城市。以22年同比增速增长反应近期销售回暖，以20-22年均值为基数同比增长反应市场整体仍在高位运行，这样就形成了各城市销售市场的整体运行状态与边际变动方向的四象限，我们认为应该优先关注位于一象限高位运行阶段（近期同比增长，历史区间同比高位）以及二象限触底回升（近期同比增长，历史区间同比下行）的城市，包括上海、成都、西安、北京、天津、合肥、厦门、济南、深圳等城市。

　　在行业总量重回平衡前，存量市场下，对项目区位质量的关注更为重要。我们建议更多积极关注在售土储分布在优质城市的房企标的，有望在周期复苏前展现出更好的经营结果。

　　数据追踪（6月26日-7月2日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-24pct、2pct，一线城市-7pct，17pct，二线城市-32pct，-5pct，三线城市-19pct，6pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-7pct，累计同比40pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比3pct，成交金额累计同比-11pct，土地成交溢价率为5.8%。

　　城市行情环比：北京（27pct），上海（124pct），广州（60pct），深圳（283ct），南京（24pct），杭州（96pct），武汉（239pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。