房地产行业研究周报：“金融16条”期限延长 二手房销售单周同比改善

　　每周一谈：“金融16条”期限延长 二手房销售单周同比改善

　　7月10日，中国人民银行及国家金融监督管理局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，表示将对2022年11月11日由中国人民银行、原银保监会联合出台的“金融16条”有关政策的适用期限统一延长至2024年12月31日。其中涉及适用期限的政策为第四条及第八条相关内容：

　　存量融资：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

　　专项借款项目配套融资：对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

　　除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

　　本次政策调整，延长了房企资金偿付时限，降低资金压力。从房企开发资金来源组成上来看，受本次“金融16条”期限延长获益的主要为国内贷款项，在近年资金占比在11.6%-14.5%，由于当前商品房销售仍难言复苏，而与之相关的定金预收款及按揭贷款资金占比合计在47.7%-54%，本次政策期限延长，也是从供给端对近期商品房销售回款压力的调节。

　　7月14日，国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，从市场化的角度为存量房贷利率调整提示了可能的方向。

　　从高频数据来看，本周新房单周增速持续低迷，二手房销售则有小幅改善。截止至7月15日（周六），30城商品房成交面积单周同比增速为-33%，较上周下滑4pct，环比增速为-8%；13城二手房成交面积单周同比增速为4%，较上周提升9pct，环比增速6%；尽管单周高频数据并不能说明趋势变化，但从整体来看，进入7月高频数据单周同比增速并未出现再次下平台，说明商品房市场信心在经历了一轮高峰后的快速回落期，已经重新进入筑底阶段。

　　数据追踪（7月3日-7月9日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-29pct、1pct，一线城市-15pct，16pct，二线城市-30pct，-6pct，三线城市-42pct，4pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-5pct，累计同比38pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比2pct，成交金额累计同比-10pct，土地成交溢价率为4.8%。

　　城市行情环比：北京（-26pct），上海（-49pct），广州（-61pct），深圳（-80ct），南京（-10pct），杭州（-66pct），武汉（-59pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。