房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强

　　每周一谈：6月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强

　　6月商品房销售额及销售面积同比延续下行，单月同比增速进一步走弱。商品房销售额及销售面累计同比分别为1.1%、-5.3%，较上月下降7.3pct、4.4pct，6月同比分别为-19.3%、-18.2%，较上月减少26.1pct、15.2pct。

　　单月销售跌幅扩大受市场情绪与高基数双重影响。商品房市场观望情绪持续加重是导致分子端走弱主因，2022年6月在二线城市销售走强背景下，单月销售规模达年内高位致分母端放大，也是同比口径持续下滑原因。

　　7、8月后开启商品房市场进入买卖双方博弈阶段，重点关注9月中下旬后商品房市场情绪变动，整体来看后续利多多于利空，弱基本面已成共识之下，预期的边际效应开始放大：①从高频数据来看，截止至7月22日，30城商品房销售面积单月同比增速较6月有所回升，高频数据反馈市场并未失速下滑，此外进入下半年同比口径持续保持低基数，对数据端有一定支撑；②从政策层面来看，近期政策酝酿情绪再次提升，包括超特大城市城中村改造、“因城施策”各地细项、贷款利率等政策或落地或预期加强，都在情绪层面对市场予以支撑；③从行业运转角度来看，7、8月乃传统销售淡季，其销售绝对值较低对整体局势影响相对小，经历5-6月情绪大幅降温后，买卖双方也在此进入博弈期，重新寻找价格平衡点，基本面应重点关注“金九银十”开发商年内重点发力期销售表现。

　　6月单月商品房成交均价同比、环比增速继续回落。6月单月商品房销售价格同比-1%，环比-11%，较上月分别减少11pct，6pct。价格环比跌幅下行幅度收窄，预计价格逐步企稳后，销售市场情绪也将初步企稳。

　　开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源6月累计同比-9.8%，较上月减少3.2pct，单月同比增速-21.5%，较上月下降14.1pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.8%、-29.5%、-19.4%、-12.8%，较上月分别减少0.47pct、减少0.34pct、减少25.4pct、减少38.2pct，开发资金来源单月跌幅扩大，主因为销售回款较上月出现较大幅度下行，是预收及按揭款对销售的滞后效应。

　　竣工端增速小幅回落，新开工持续低迷，6月单月新开工面积同比-30.3%，施工面积同比-26.8%，竣工面积同比16.3%。受销售不佳，资金紧张影响，新开工面积同比增速仍位于低位，竣工端整体仍保持同比增长区间，但单月同比增速开始出现回落，施工端数据表现仍受制于销售回款未来走势。

　　投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额6月累计同比增速-7.9%，单月同比-10.3%，分别较上月跌幅扩大0.7pct、收 窄0.2pct。6月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-2.6%、-19.5%，较上月均减少2.1pct。

　　从销售市场近一段时间表现来看，高频销售数据连续数周未出现加速下滑迹象有企稳迹象，在7月中已进入销售淡季，我们认为市场将进入买卖双方对价格情绪的新一轮博弈平台。叠加走出淡季后的环比成交绝对值修复、政策支持预期，7-8月会是年内市场情绪的一个低点。后续我们需博弈的是，从确认情绪低谷到走出低谷花费多久，以及哪些城市和房企能率先转暖，我们认为优质土储、历史包袱轻、高成长空间的中小房企仍会有相对更亮眼表现。

　　数据追踪（7月10日-7月16日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-31pct、0pct，一线城市-26pct，14pct，二线城市-37pct，-7pct，三线城市-18pct，4pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-8pct，累计同比36pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比-1pct，成交金额累计同比-14pct，土地成交溢价率为6.7%。

　　城市行情环比：北京（-17pct），上海（-14pct），广州（16pct），深圳（171pct），南京（-35pct），杭州（-17pct），武汉（0pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。