房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整 行业仍需政策支持

　　投资摘要：

　　每周一谈：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持

　　7月商品房销售额及销售面积延续低位盘整，商品房销售额及销售面累计同比分别为-1.5%、-6.5%，较上月下降2.6pct、1.2pct，7月单月同比分别为-19.3%、-15.5%，较上月减少0.05pct、跌幅收窄2.66pct：

　　下半年低基数效应开始显现，单月同比跌幅由扩大转向稳定。2022年6月高基数效应后，进入下半年同比口径下基数开始走弱，表现为单月同比增速下行压力减轻，其中7月及10-12月同比基数压力最低；然而从绝对值来看，7月商品房销售额为2018年以来单月最低值，市场仍需政策进一步支持。

　　从领先的30城高频数据观察，8月商品房市场仍有进一步走弱风险。8月1日-19日，30城商品房销售面积同比增速为-31.2%，较7月单月同比增速下滑4.4pct，尽管近期政策利好出台，但市场热度仍待修复。

　　7月单月商品房成交均价环比增速回升，主因为成交结构向核心区改善产品转移。7月单月商品房销售价格同比-4%，环比3%，较上月分别减少3pct，提升13pct，主因为市场成交主力以核心城市及改善产品为主，带动单价回升。开发资金来源单月同比小幅回升，房地产开发资金来源7月累计同比-11.2%，较上月减少1.4pct，单月同比增速-20.2%，较上月提升1.3pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-14.7%、-20.5%、-21.7%、-23.5%，较上月分别减少0.87pct、回升9.07pct、减少2.33pct、减少10.7pct，开发资金来源单月同比跌幅收窄，主因为国内贷款端同比跌幅收窄，需求端的定金预收款及按揭款跌幅有所扩大。施工面积同比增速-22.9%，竣工面积同比增速33.1%，分别较上月跌幅收窄4.4pct、收窄3.9pct、收窄16.8pct。整体来看在低基数效应下，施工端单月同比增速跌幅企稳，跌幅有所收窄，尤其竣工端仍表现强劲，但进一步走强仍需销售端持续回暖支持。

　　投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额7月累计同比-8.5%，单月同比-12.2%，分别较上月跌幅扩大0.6pct、跌幅扩大1.9pct。7月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-3.7%、-19.8%，较上月减少1.1pct、减少0.3pct。7月受低基数效应影响，房地产行业相关多项指标出现单月同比跌幅收窄，但其绝对值实际仍位于近年来低位，基本面仍处于低位盘整阶段；由于行业基本面多受销售驱动，即按销售改善、房企资金改善、拿地投资意愿走强，随着时间由传统淡季8月转入9月，叠加近期政策放松力度渐强，预计对基本面改善的博弈即将迎来窗口期，建议积极关注核心城市销售表现。

　　数据追踪（8月7日-8月13日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-28pct、-3pct，一线城市-31pct，9pct，二线城市-32pct，-10pct，三线城市-13pct，1pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比0pct，累计同比30pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-13pct，成交建筑面积累计同比-6pct，成交金额累计同比-17pct，土地成交溢价率为3%。

　　城市行情环比：北京（-2pct），上海（5pct），广州（7pct），深圳（-24pct），南京（-49pct），杭州（-43pct），武汉（-7pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。