房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄

　　每周一谈： 8 月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄

　　8 月商品房销售额及销售面积于低位改善， 商品房销售额及销售面累计同比分别为-3.2%、 -7.1%，较上月下降 1.7pct、 0.6pct， 8 月单月同比分别为-16.4%、 -12.2%，较上月跌幅收窄 2.9pct、 3.4pct：

　　从绝对值来看， 8 月已走出情绪最低点，同比口径延续修复有动力。 受行业天气等季节性因素影响， 8 月商品房单月销售额在 2018、 2019、 2021 年环比为下跌，在 2020 年、 2022 年则因政策释放利好实现环比增长，本次 8 月单月销售规模环比 7 月小幅增加，显示出市场情绪修复的特征；同时考虑到下半年低基数效应，预计后续同比口径仍将保持修复方向。

　　从领先的 30 城高频数据观察， 9 月高能级城市商品房市场开始回暖。 9 月 1日-16 日， 30 城商品房销售面积同比增速为-15.6%，较 8 月单月同比增速提升 7.2pct，在近期多项政策利好出台刺激下，高能级城市商品房市场获得支撑，尽管复苏速度与范围仍待后续观察，但 7-8 月的市场低点已获确认。

　　8 月单月商品房成交均价环比走平，同比小幅回落，整体保持稳定。 8 月单月商品房销售价格环比 -0.05%， 同比 -4.8%，较上月分别减少 2.64pct， 减少0.35pct；从同比、环比表现来看，商品房成交价格整体保持稳定。

　　开发资金来源同比跌幅扩大，房地产开发资金来源 8 月累计同比-12.9%，较上月减少 1.7pct，单月同比增速-25.4%，较上月减少 5.2pct。 从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、 -22.2%、 -31.6%、 -26.9%，较上月分别减少 9.62pct、 减少 1.71pct、 减少 9.85pct、减少 3.38pct。

　　竣工端单月增速大幅下探，新开工增速回升， 8 月单月新开工面积同比增速-23.6%，施工面积同比增速-32.8%，竣工面积同比增速 10.6%， 分别较上月跌幅收窄 2.3pct、扩大 9.9pct、扩大 22.6pct。 开工端进入低基数阶段，同比跌幅收窄，竣工端后续表现仍需关注房企资金压力及分配，以及新开工走弱对竣工端的传递效应。

　　投资端单月同比跌幅收窄，房地产开发投资完成额 8 月累计同比增速-8.8%，单月同比-10.95%，分别较上月跌幅扩大 0.3pct、 收窄 1.2pct。

　　8 月行业基本面多数指标实现单月同比跌幅收窄，尽管部分是受到了低基数的支撑，但从绝对值来看，销售、新开工、投资等单月表现均未出现显著滑落，或已表现出环比走强。 随着近期行业利好政策集中出台，我们观察到销售高频数据已开始表现出改善趋势；我们认为基本面阶段底部已探明，随着交易活跃度提升，购房者对价格认可度也将提升，进一步促进交易量回升及销售端回暖。

　　数据追踪（ 9 月 4 日-9 月 10 日）：

　　新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-13pct、 -5pct，一线城市-46pct， 4pct，二线城市+25pct， -9pct，三线城市-33pct， -3pct。

　　二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比 41pct，累计同比 28pct。

　　土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比-12pct，成交金额累计同比-18pct，土地成交溢价率为 1.4%。

　　城市行情环比： 北京（ 17pct），上海（ -52pct），广州（ 5pct），深圳（ 0.3pct），南京（ 5pct），杭州（ -74pct），武汉（ 9pct）。

　　投资策略： 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科 A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。