物业管理行业跟踪报告：行业低速增长，盈利能力有望筑底企稳

　　行业核心观点：

　　在地产行业下行的背景下，物业管理公司持续压降与关联开发商相关度较高的业务。短期，房地产行业宽松政策持续释放，行业基本面有望边际改善，有望带动物业管理板块估值修复，但仍需警惕信用风险和商誉减值风险，建议积极关注优质的头部物业管理公司。

　　投资要点：

　　物管企业着力降低对开发商依赖度，规模扩张速度显著下降：选取的12家自2019年有连续合约规模和在管规模披露数据的主流样本物管企业，截至2023年H1末，这12家物管企业合约规模合计达到62.33亿平方米，较上年末增速为3.2%;在管规模达到41.05亿平方米，较上年末增速为5.8%。12家样本物管企业的合约规模/在管规模约为1.52，较年初下降0.04。

　　非住宅领域仍是企业争夺的重点，但整体表现分化：（1）2023年上半年12家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比为40.35%，较去年末小幅上涨。从选取的12家样本物业管理企业非住宅管理面积占比中位数来看，2021年以来中位数呈下降趋势，物业管理企业表现分化；

　　（2）物管企业着力降低对关联开发商的依赖度，市场化拓展仍是其核心外拓方式，但是受行业环境影响，整体来自第三方在管面积占比提升幅度放缓，23H1整体保持相对稳定。

　　关注商誉减值风险以及信用减值风险：（1）经过2021年的并购潮后，物管企业并购趋于理性，2023年上半年行业整体收并购规模明显下降，23H1商誉减值情况有所下降，但是仍需关注历史并购形成的大额商誉在行业环境承压的背景下的减值风险；（2）受房地产行业下行等因素影响，物业管理行业应收账款回款速度下降，应收账款规模增加，统计的17家样本物业管理公司2023年H1应收账款规模较2022年末增加16%，延续此前持续上行的趋势。2023年H1，17家样本企业应收账款合计占2022年营业收入比重达到48%，较2022年上行了6.6pct，延续持续上行趋势。

　　业绩步入低速增长，盈利能力有望筑底企稳：2023年H1，17家样本物管企业营业收入同比增长8.45%，较2022年增速降低12.44pct，净利润增速达到4.02%，实现正增长。17家样本物企2023H1的平均综合毛利率为22.81%，较2022年底微升0.62pct，同比下降1.88pct，平均综合净利率为9.39%，较2022年底上涨4.44pct，同比小幅下降0.4pct。

　　风险因素：关联房企经营风险；信用减值风险；商誉减值风险；市场外拓不及预期等。