房地产行业研究周报：节后新房销售同比回落 二手房延续同比增长

　　每周一谈：节后新房销售同比回落 二手房延续同比增长

　　节后首周，30城新房销售面积单周同比增速回落。截止至10月15日（周六），30城新房销售面积单周同比增速为-19%，较前周下降13.8pct，累计同比增速-6.9%，较前一周下降0.5pct；其中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-5.9%、-28%、-10.8%，分别较上周上升12.2pct、下降32.1pct、上升0.7pct。节后首周新房高频销售数据显示，商品房网签热度有小幅下降，考虑到网签滞后因素，数据反应9月下旬至10月初整体市场热度边际有所下降。

　　从绝对值来看，高频数据销售面积仍处于近5年低位，但向下偏离幅度近期整体呈收窄趋势。从趋势来看，30城新房销售面积绝对值于3月下旬达2023年内高位后一路下探，至8月上旬触底，随后与以往年份的差距开始收窄，尽管9月下旬至10月初仍不及以往年份数据，但高频销售面积向下偏离幅呈收敛趋势；政策出台促进了需求进场，叠加市场自身周期的作用，商品房销售的情绪阶段性低点已过。

　　13城二手房销售面积单周同比实现正增速，与前一周基本持平。截止至10月14日（周五），13城二手销售面积单周同比增速为20.8%，较前一周下降0.6pct，累计同比增速26%，较前一周下降0.1pct；从边际热度变动来看，节后二手房市场热度保持平稳，延续同比增长势头，且仍表现好于新房市场。

　　从绝对值来看，高频数据销售面积保持在近年平均水平附近，二手房销售始终好于新房。从趋势来看，9月初认房不认贷政策推出后，二手房高频销售面积有显著提升，进入9月底后有小幅回落，但仍位于近年均值附近，好于新房销售表现。

　　从高频数据观察，可以确认销售基本面情绪阶段性触底，进入平台博弈阶段。成交量快速下跌的阶段已在6-8月走完，9月在市场自身周期修复以及政策双重作用下，一二手房销售成交量逐步企稳并一度出现回升。尽管进入10月后，市场热度边际有所下降，但我们认为阶段性的情绪低点已过，观望的需求将逐步入场，对销售形成承托。

　　数据追踪（10月2日-10月8日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-5pct、-6pct，一线城市-18pct，1pct，二线城市4%，-16pct，三线城市-12pct，-13pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比21pct，累计同比26pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比-14pct，成交金额累计同比-22pct，土地成交溢价率为2.5%。

　　城市行情环比：国庆数据波动，北京（-72pct），上海（-80pct），广州（-68pct），深圳（-62pct），南京（-24pct），杭州（-81pct），武汉（-46pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。