房地产行业研究周报：基本面低位修复 企稳阶段仍需政策呵护

　　每周一谈： 基本面低位修复 企稳阶段仍需政策呵护

　　9 月商品房销售额及销售面积保持低位改善， 商品房销售额及销售面累计同比分别为-4.6%、 -7.5%，较上月下降 1.4pct、 0.4pct， 9月单月同比分别为-13.6%、-10.1%，较上月跌幅收窄 2.8pct、 2pct：

　　从绝对值来看， 9 月与往年单月销售差距与 8 月相近，同比口径延续修复动力。 以 2022 年单月销售为基数参考，进入四季度可观察到去年显著的低基数效应，若本年度四季度销售绝对值较往年（不含 2022）偏差幅度能保持 9 月份水平，则四季度有望实现同比正增长，且 12 月份单月销售规模占全年比例较高，四季度数据将对全年销售的累计同比增速起到支撑。

　　从领先的 30 城高频数据观察， 10 月高能级城市商品房市场销售的修复斜率变陡。 10 月 1 日-20 日， 30 城商品房销售面积同比增速为-10%，较 9 月单月同比增速提升 14.5pct，单月规模的同比修复斜率走陡；尽管高频数据仅以少数核心城市为主，从历史表现来看仍具备对统计局口径数据的方向指引作用，预计 10 月全国销售保持修复转暖趋势。

　　9 月单月商品房成交均价环比同比延续负增速。 其中环比增速-3.69%，较上月跌幅扩大 3.65pct，同比增速-3.8%，较上月提升 0.99pct； 9 月商品房价格绝对值小幅下探，尽管存在“买涨不买跌”的交易心态，但价格回落同样可以降低购房者的资金压力，同时配合降低首付比例、降低房贷利率等政策出台，更有助于通过市场定价探寻底部，并起到活跃交易的效果。

　　开发资金来源及主要分项的单月同比跌幅均收窄， 房地产开发资金来源 9 月累计同比-13.5%，较上月减少 0.6pct，单月同比增速-18%，较上月提升 7.5pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为 4.1%、 -13.5%、 -25.7%、 -26.5%，较上月分别提升 28.4pct、8.6pct、 5.8pct、 0.4pct。

　　竣工新开工 9 月单月同比增速回升， 9 月单月新开工面积同比-14.6%，施工面积同比-7.1%，竣工面积同比 25.3%，较上月提升 8.9pct、 25.7pct、 14.8pct。

　　投资端同比跌幅略有扩大， 房地产开发投资完成额 9 月累计同比增速-9.1%，单月同比-11.3%，分别较上月跌幅扩大 0.3pct、 0.3pct。

　　9 月行业基本面延续 8 月单月同比跌幅收窄的修复特征，近期政策发力，销售出现止跌回温是行业基本面转暖的主因，考虑到销售对地产周期存在领先性，若四季度销售延续修复态势，将有助于行业基本面进一步回暖。另一方面，我们同样不应忽视部分数据修复有低基数作用，且十一节后销售热度有所放缓，因此维持基本面修复的趋势，仍需政策进一步支持，保持市场的销售热度。

　　数据追踪（ 10 月 9 日-10 月 15 日）：

　　新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-13pct、 -7pct，一线城市-6pct， 1pct，二线城市-15%， -10pct，三线城市-14pct， -6pct。

　　二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比 22pct，累计同比 26pct。

　　土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-21pct，成交建筑面积累计同比-14pct，成交金额累计同比-23pct，土地成交溢价率为 2.1%。

　　城市行情环比： 北京（ 325pct），上海（ 118pct），广州（ 139pct），深圳（ 322pct），南京（ 80pct），杭州（ 111pct）， 成都（ 204pct）。

　　投资策略： 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约