房地产行业研究周报：首批消费REITs受理 加速存量资产盘活

　　投资摘要：

　　每周一谈： 首批消费 REITs 受理 加速存量资产盘活

　　10 月 26 日，证监会官网公开信息显示，四支消费类 REITs 产品申报已获受理。本次申报 REITs产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金。

　　四支产品落地进度较快，基础设施类 REITs 产品时点范围拓展后 6 天即获受理：10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，表示为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，决定将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施。本次四支产品快速推进，申请方此前布局准备充分，对盘活存量资产的积极性强。产品绑定底层资产质量较高，具体来看：

　　华夏华润 REITs 底层资产为青岛万象城，总体量超 30 万平方米，项目 2015年开业，位于青岛核心区香港中路商圈，紧邻市政府，区位优越，配套完善，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。

　　中金印力 REITs 底层资产为杭州西溪印象城，总商业体量 14.4 万平方米，项目于 2013 年、 2019 年分别分期开业，多年稳定运营，位于余杭区大城西黄金地段，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体最大的 TOD 购物中心，定位面向家庭及城市青年的市级购物中心。

　　华夏金茂 REITs 底层资产为长沙览秀城，总建筑面积 10.3 万平方米，项目于2016 年开业，位于长沙梅溪湖片区，毗邻长沙国际文化艺术中心，定位聚焦周边品质家庭，同时也是金茂打造的首个览秀城商业中心。

　　嘉实物美 REITs 底层资产为四个社区级商业，建筑面积在 0.9-2.9 万平方米之间，除大成项目于 2012 年开业经营年份略短外，其余项目均已运营近 20年，且仍保持在 90%以上出租率，经营稳定。

　　参与主体来看多为行业龙头， 其中华润、金茂均为央企背景，印力集团背后的万科同样为行业龙头，随着第一轮试点后，后续批次中有望看到其他新鲜面孔。

　　首批消费类 REITs 获受理将加速存量资产盘活，为行业注入新活力。 消费类REITs 的主要底层资产以商业广场为主，相关产品推进存在着底层资产收益率不高、产品设计与实操缺乏经验等困难，但随着首批消费类 REITs产品获批，意味着困扰着相关产品推进的部分困难得到了解决，这也将加速后续批次 REITs产品推进，加速存量资产盘活，为行业注入活力。数据追踪（10 月 16 日-10 月 22 日）：

　　新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-4pct、 -7pct，一线城市-5pct， 1pct，二线城市 23%， -10pct，三线城市-50pct， -6pct。

　　二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比 30pct，累计同比 26pct。

　　土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-25pct，土地成交溢价率为 4.4%。

　　城市行情环比： 北京（-22pct），上海（52pct），广州（-8pct），深圳（4pct），南京（-3pct），杭州（13pct）， 成都（49pct）。

　　投资策略： 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约