房地产行业研究周报：二手房销售强于新房 上海限购松绑

　　投资摘要：

　　每周一谈：10月百强房企销售同比再转弱

　　高频数据显示1月第二周新房销售热度仍低迷。30城商品房销售面积累计同比比-40.9%，其中一二三线累计同比增速分别为-52.2%、-35.5%、-38.4%，1月8日-1月14日，30城商品房销售面积当周同比-43.4%，较上周下降10.7pct，一二三线当周同比分别为-46%，-40.3%、-48.4%，较上周提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。

　　从绝对值来看，2024年初市场热度进入历史新低点。观察30城商品房销售面积7日移动平均历年水平，2024年初，30城销售面积较2023年有显著下滑，除一线城市外，二三线城市销售规模均已偏离1月销售规模历史区间。高频数据发力，一方面因当前商品房市场情绪低迷，同时与临近春节购房者主动选择观望有关，预计后续新房市场转暖需等待春节后三四月份市场表现。

　　二手房销售实现同比增长，市场热度好于新房。截止至1月14日，13城二手房销售面积累计同比6.5%，当周同比10%，较上周提升7.7pct。受近期北京、上海等地二手房政策进一步松绑影响，二手房市场热度有所提升。在政策利好之外以及对期房的顾虑影响之外，我们也应看到近期二手房价格较新房有进一步回落，同时二手房房源遍布全市范围，而核心区新房供应量相对低，外围板块销售去化压力大，也是造成新房二手房销售分化的另一原因。

　　近期商品房销售不佳背景下，因城施策持续发力，上海出台新政策放松限购。1月13日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在上海市无住房，与人才购房区域范围内用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才满足一定条件后，可在人才购房区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　整体来看，在悲观预期下，当前商品房市场仍处于基本面低迷，政策陆续出台承托市场下行压力的轨道中。在这期间，市场仍将表现为以价换量，库存缓慢去化，利好政策出台缓解悲观情绪，等待供需关系修复实现量价新平衡，或在“防风险”背景下，救市政策力度扩大，时间节点优先关注2-4月的房企偿债高峰以及销售“小阳春”窗口期变化。

　　数据追踪（1月8日-1月14日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-49pct、-7pct，一线城市-52pct，13pct，二线城市-44%，-5pct，三线城市-57pct，-31pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比10pct，累计同比7pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-15pct，成交建筑面积累计同比-44pct，成交金额累计同比29pct，土地成交溢价率为6.1

　　城市行情环比：北京（-26pct），上海（10pct），广州（35pct），深圳（34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。