房地产行业周报：百强房企销售同比-62%，杭州首场土拍高烧

　　投资要点

　　2月百强房企销售金额同比-61.9%，环比-60.3%。根据克而瑞数据监测，2024年2月百强房企全口径销售金额1989亿元，同比-61.9%，环比-60.3%，全口径面积1269万方，同比-60.3%，环比-12.2%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应同环比“腰斩”，成交同比降幅超7成，较2023年春节月1月跌幅也达到55%，1-2月累计同比“腰斩”。其中一线城市成交同环比降幅分别为66%和56%，较2023年1月下降65%，二三线城市成交同比下降72%，环比下降43%。各梯队销售门槛进一步降低，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52%至116亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元，TOP100门槛降低38.1%至7亿元。从克而瑞榜单来看，1-2月累计销售表现较好的房企包括联发（-21%）、城建（-27%）、滨江（-31%）、建发（-35%）、绿城（-37%）、首开（-41%）。

　　土地成交面积同比下降超50%，平均溢价率小幅回升。截止2月25日，全国300城土地供应量4647万平米，同比基本持平，环比1月同期增长7%。全国300城经营性土地总成交2194万平方米，同比降幅超过50%，创2010年以来历史新低。市场热度方面，2月份重点城市土拍平均溢价率较上月上升0.7pp至5.2%，回升至2022年以来均线上方，主要受北京和杭州热点地块带动，月内北京、杭州、昆明、台州等市平均溢价率均在5.5%以上，流拍率环比下降3.9pp至9.1%。

　　杭州首场土拍高热，整体溢价率19.1%。2月27日杭州进行2024年首批集中土地出让，共挂出7宗优质宅地，供应总建面42.5万平方米，成交总金额为111.6亿元。此轮杭州土拍热度较高，据克而瑞统计，整体溢价率达到19.1%，高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点，其中有6宗地块溢价率超过此前15%的上限。民企参与度较高，拿地金额达76亿元，占比68%。

　　核心城市土地出让带动新增货值同比增长，国央企为拿地主力。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，同比涨幅分别为9%、13%和2%，北京、杭州等一二线核心城市在月末进行土地出让，带动新增货值和总价同比上涨。国央企为拿地主力，拿地金额占比达37%，与城投拿地金额占比持平，而民企投资力度依然偏低。

　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。