房地产行业第9周周报：本周新房二手房成交同比降幅收窄，百强房企2月销售降幅超六成

　　核心观点

　　新房成交面积环比维持正增长，同比降幅收窄。新房成交面积为284.1万平方米，环比上涨80.6%同比下降43.7%，同比降幅较上周收窄了27.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为123.3%、76.5%、71.7%，同比增速分别为-41.5%、-56.4%、-17.2%，同比降幅较上周分别收窄了27.7、18.0、46.8个百分点。

　　二手房成交面积环比维持正增长，同比降幅收窄。18个城市成交面积为142.5万平方米，环比上涨17.1%，同比下降42.5%，同比降幅较上周收窄了6.7个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为46.7%、9.1%、14.4%，同比增速分别为-34.5%、-45.9%、-49.3%。一、二线城市同比降幅较上周分别收窄了14.8、4.3个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.4个百分点。

　　新房库存面积与去化周期环比均上升。12个城市新房库存面积为9961万平方米，环比增速为0.4%，同比增速为-1.8%。去化周期为20.4个月，环比提升0.7个月，同比提升5.9个月。一、二三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.5、18.0、72.4个月，一、二线城市环比分别提升0.70.6个月，三四线城市环比减少0.1个月。

　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为2773.4万平方米，环比上涨557.2%，同比下降6.8%；成交土地总价为360.2亿元，环比上涨2621.9%，同比下降27.3%；楼面均价为1298.9元/平，环比上涨314.1%，同比下降22.0%；土地溢价率为4.8%，环比提升4.6个百分点，同比提升3.5个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为142.7亿元，同比下降42.3%。总偿还量为117.4亿元，同比下降0.7%（前值：243.2%）；净融资额为25.3亿元。

　　板块收益有所下降。绝对收益为-0.7%，较上周下降5.2pct，房地产行业相对收益为-2.1%，较上周下降2.9pct。房地产板块PE为10.35X，较上周下降0.09X。北上资金对电子、有色金属、汽车等加仓金额较大，分别为39.83、28.11、25.28亿元。对房地产的持股占比变化为-0.71%（上周为-0.71%），净卖出1.66亿元（上周净买入0.08亿元）。

　　政策

　　本周，住建部发文要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026—2030年住房发展计划，同时与金融监管总局联合召开房地产融资协调机制视频调度会，强调相关工作要乘势而上，按照协调机制“应建尽建”原则，地级及以上城市要建立融资协调机制，会议指出，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，相关工作持续推进，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

　　2月28日，香港全面取消了住宅物业需求管理措施，包括买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。住宅物业需求管理措施2010年11月推出，2023年10月曾进行过一次减税，包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半（由15%减至7.5%）等但政策实施后香港楼市一直未见有明显起色。本次全面取消，将大幅降低房产交易成本和持有成本，新政后，非香港本地购房客在香港买房只需要最基础的从价印花税，税率将从15%减至100港元至最高成交价的4.25%，较政策前相当于打九折，这一定程度上刺激楼市交易活动，预计将释放部分过去被限制的购买力，对原本购买大湾区房产的部分资金或存在一定虹吸效应。根据财联社，3月首个周末，香港预约看房量创11个月新高，新政后的2月28日至3月12日，仅四日的一手住房成交量就达到了217宗，超过了2月前27日195宗的总和。

　　投资建议

　　从当前行业基本面来看，本周公布的2月百强房企数据显示，2月百强房企权益销售金额同比下降62.3%，降幅较1月扩大了27.6个百分点，市场预期支撑不足，需求及购买力低迷，叠加春节假期影响、房企推盘量较低，整体地产销售仍然低迷。考虑到2022-2023年供地计划完成度较低以及行业供需关系重新回归平衡的客观事实，预计2024年新房供应量继续萎缩，我们预计今年新房成交将维持低位运行，今年“小阳春”的概率不大。不过，纵观全年需求端政策仍将持续发力，因此存在结构性的需求复苏。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。由于融资环境转好、各类融资政策不断发力，预计部分房企可能会从中脱困。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。