房地产行业动态点评：“防范风险、优化政策、构新模式”仍为房地产未来政策主要方向

　　事件：

　　国务院总理李强5日在政府工作报告中对房地产行业作出一些表述。

　　点评：

　　5日的政府工作报告中，国务院总理对房地产行业相关的一些表述主要分三点。第一点：防范化解风险。“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。”第二点：

　　优化房地产政策。“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”第三点：健长效机制。“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

　　首先，防范化解房地产行业的一些风险，我们认为当前主要风险包括房企资金链断裂，债务违约风险，烂尾楼风险，购房者断供带来的金融性风险，还有房价大幅下跌或房地产景气度持续低迷带来的对宏观经济冲击的风险等。第二点的优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，我们认为主要包括加大房地产“因城施策”政策力度，放松调控及推出刺激政策。同时积极支持房企合理融资需求，改善房企资金面。优化政策的出台将从供需两端改善房地产行业基本面，也将有利于避免以上提及的房地产相关风险的发酵爆发。

　　最后建立长效机制，要认识到新型城镇化发展趋势，同时也要注意到房地产市场供求关系发生的变化，加快构建房地产新发展模式，建立长效机制，加大保障房建设等。我们认为主要包括我们之前报告中提到的或建立“保障房+商品房”双轨制的房地产行业新模式。中长期发展格局的改善，将有利于开发商开发投资信心的回归，提升供给；商品房回归商品属性，满足多样化及改善性住房需求，将有利于刚需及改善型需求的释放，提振销售。

　　整体来看，我们认为未来房地产政策上仍以“防范风险、优化政策、构新模式”为主要方向及目标。房地产优化政策仍将持续加码推出落地，包括地方性的放松房地产调控及刺激楼市需求政策，房企及按揭贷款融资支持政策，以及保障房制度完善等一些更长效的政策。而楼市销售数据的改善仍需持续观察。但在政策持续加码叠加之下，相信行业整体风险可控，销售及开发投资建将逐步回暖，基本面改善值得期待。

　　风险提示：政策成效不及预期，楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。