2024年政府工作报告点评：房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作

　　5%的经济增长目标设定基本符合市场预期，明确提出“稳就业”预期。1）经济增长预期方面，2023年我国GDP同比增长5.2%，经济实现回升向好。2024年的发展目标为：国内生产总值增长5%左右，设定基本符合市场预期。2）就业方面，2023年城镇新增就业1244万人，较2022年增加了38万人，城镇调查失业率从2022年年末的5.5%降至5.2%。2024年发展目标为：城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，与2023年设定的目标基本一致。过去两年多以来，房地产市场持续低迷的根本原因之一在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期。此次政府工作报告明确提出“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”、“多措并举稳就业促增收”。我们认为，只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策显效，起到楼市提振的作用。

　　需求端方面，与此前不同的是，政府工作报告特别提及“推动降低房贷成本”，叠加“灵活适度、精准有效”的货币政策，我们预期后续房贷利率及其他信贷政策都可能进一步放松。2月5年期以上LPR降低25BP至3.95%，为2019年8月LPR形成机制改革以来最大单月降幅。受此影响，2月百城首、二套平均房贷利率分别为3.59%、4.16%，均较1月大幅下降25BP。后续居民住房信贷政策仍有进一步优化调整的空间，以减少居民购房支出，促进市场平稳修复。

　　化解房地产风险仍然是2024年行业的重点工作，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求是重要抓手。政府工作报告着重提及了房地产风险化解工作：“标本兼治化解房地产等风险”、“优化房地产政策，对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。从政策落地情况来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”是当前支持房企融资的主要方式之一。根据住建部，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。融资协调机制的加快建立，有利于推动房企和金融机构精准对接融资需求，项目名单的设立或能帮助部分主体信用受到影响、但仍然具有一些优质项目的房企从项目层面获得资金支持，保障项目的开发与交付。但除了银行贷款之外，债券融资方面也应当有更加实质性的支持，一方面能够维稳市场信心，另一方面今年到期规模较大，能够及时借新还旧也是防止大规模违约的方式之一。2023年房地产行业国内外债券发行规模为5170亿元，同比下降17%，且发债主体以央国企为主（发行规模占比88%），民企与混合所有制房企获得的债券融资规模较小。2024年行业国内外债券到期规模5695亿元，其中3、4、6月是债券到期小高峰，单月的到期规模均超过650亿元，房企融资的紧迫性较强，部分资金有压力的房企仍有违约的可能。因此，我们认为债券融资方面亟需政策出台。

　　加速推进保障性住房、城中村改造等三大工程建设，构建新发展模式。本次政府工作报告提及“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式从2022年政府工作报告中的“探索”到如今的“加快构建”，可见，当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向，预计相关规划和配套政策的制定在2024年将进一步加速落实。

　　完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强。本次政府工作报告在“积极推进新型城镇化”章节中提及“完善‘人地钱’挂钩政策”、“注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展”。2月21日，住建部也发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，指出“住房发展规划和年度计划是建立‘人、房、地、钱’要素联动机制的重要抓手”，要求各地做好住房发展规划和年度计划的编制实施工作，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。我们认为，新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向核心城市群、都市圈集中，同时预计未来各地的落户、人才政策或将进一步发力，土地资源或向人口持续净流入、人口基数大的优势地区倾斜，叠加资金的聚集，支撑这些地区中长期的楼市发展。

　　投资建议

　　整体而言，我们认为本次政府工作报告释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。