房地产行业快评报告：兼顾行业长短期发展助力地产行业修复

　　行业核心观点：

　　当前房地产行业仍在低位运行，板块受市场修复进展缓慢影响较大，短期仍需持续关注后续销售端表现情况，政策端，从“两会”以及近期出台的相关政策来看，预计后续仍以托底支持房地产市场修复为主，地产筑底修复以及基建保持稳定增长或仍是2024年经济实现稳健增长的关键支撑，建材或有望受益。建议关注基本面优秀的房地产开发类头部企业超跌反弹机会、受益于“三大工程”以及基建投资稳增长的优质建材个股、地产产业链中低估值高股息类个股。

　　投资要点：

　　事件：（1）2024年3月5日，第十四届全国人大二次会议开幕，李强总理作政府工作报告。

　　短期维度：标本兼治化解房地产风险，一方面行业需求端政策预计维持宽松以推进房企自我造血功能修复，另一方面预计后续房企融资端将持续获得政策支持，整体融资环境有望进一步改善。2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%，房地产行业仍在低位运行，销售端仍需政策的持续呵护，政府工作报告中提及“要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，房地产行业的稳定对我国经济具有重要作用，预计需求端宽松政策仍值得期待。继中央金融工作会议后，此次会议再次明确“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，当前房地产行业经营性现金流受销售端低位运行影响而承压，融资端现金流亦受限，需要政策端的更多呵护与支持。2024年初，住建部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。预计随着融资协调机制的建立对房企融资端形成一定支撑，同时其他利于行业融资的政策有望进一步推出。

　　长期维度：加快适应行业供求关系变化，构建“保障+商品”住房供给双轨制，推动建立房地产发展新模式。我国目前城镇化进程仍有空间但速率放缓，房地产行业供求关系发生重大变化，需要加快“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。对于供给端，由原来的单一商品房供给体系逐步向“保障+商品”双轨制住房供给体系转变，今年保障性住房建设与供给有望进一步加大，同时首次提出“完善商品房相关基础性制度”。此前住建部提到“建立房屋从开发建

　　设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度”，预计未来房地产开发、融资等多方面均有望进一步完善优化。

　　继续增发特别国债支撑基建投资增速，利好建材板块：2024年赤字率拟按3%安排，拟安排地方政府专项债券3.9万亿元，比上年增长1000亿元，同时政府工作报告中提及“从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元”。同时会上提及“合理扩大地方政府专项债券投向领域和用作资本金范围”，预计2024年在“防洪排涝抗灾基础设施建设”、“各类生产设备、服务设备更新和技术改造”、““十四五”规划重大工程项目”等方面有望持续发力，进一步带动建材需求。

　　风险因素：政策支持力度不及预期、基建投资力度不及预期、房地产行业修复不及预期、房地产行业信用风险超预期等。