房地产行业：2024年政府工作报告点评：化解地产风险，健全长效机制

　　本期内容提要:

　　事件：3月5日国务院总理李强作政府工作报告，本次政府工作报告对于房地产行业作出多处重要表述。

　　化解风险仍然是今年房地产行业的重要工作之一：在关于行业的定位方面，工作报告提出“坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。回顾2023年，行业销售呈现出前高后低的大幅波动，伴随着市场调整，部分房企仍陷于流动性困境之中，企业的流动性风险在交付端持续影响着市场。烂尾楼、延迟交付等情况屡见不鲜，目前地产行业出清尚未完成，防范房地产行业风险，化解房地产行业风险仍然是今年地产行业的重要工作之一。

　　在具体工作方面，要求稳妥有序处置风险隐患：报告明确要求“牢牢守住不发生系统性风险的底线”、“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。自行业信用风险开始暴露以来，信用风险事件持续冲击行业流动性，民营房企出险层出不穷，其融资需求难以得到满足。结合年初金融监管总局表态金融业要“责无旁贷”支持地产，要求各地建立城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求，我们预计今年对于地产行业的融资支持力度有望进一步加大。现阶段的融资协调机制与以往融资支持政策存在不同，其落脚点更注重项目层面，如近期各省市上报的“白名单”，因此我们认为支持企业合理融资需求出发点是为了保交楼，而非托底房企。我们预计今年融资协调机制或将有效缓解部分民企资金紧张的状况，随着不同所有制房地产企业合理融资需求得到满足，企业项目建设进度有望进一步加快，保交楼的效果有望加强。

　　需求端明确提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。本次工作报告明确提到我国城镇化还有很大的发展提升空间，让仍有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。我们认为当前对于住房需求的限制可能进一步打开，当前部分城市仍存在限购、限贷等房地产调控政策，而这部分政策在过去房地产市场快速上行时所推出，其目的是为了防止行业过热发展，当前行业已进入相对成熟阶段，已渡过快速上行的时期，我们预计这部分政策后续有望逐步解除。同时，加快提升城镇化的表述也反应了未来城市之间的落户门槛有望降低，进一步打通城市和城市之间的流通效率，随着城镇化进程的不断加速，或将给市场带来更多新增需求。

　　供给端，提出“稳步实施城市更新行动，推进平急两用公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。”该段表述是去年房地产三大工程的表述延续，表明今年三大工程的实施推进是房地产行业的重要工作之一。去年三大工程首次被提及，并在多个重要会议中出现，我们认为三大工程是中央落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制的重要着力点。当前房地产行业正处于深水区，在行业新旧动能转换，发展质量新旧变化的关键窗口，三大工程正是稳地产、稳增长、稳楼市的重要动力之一。保障房工程的推进，有望有效推动市场+保障、购房+租赁、改善+刚需的新住房制度的搭建。平急两用工程的推进，有望进一步提高部分闲置、低效资产的使用效率，实现资源的合理利用和二次开发，有效发挥资源要素的最大价值。城中村改造工程，有望进一步释放需求潜力，改善居民住房质量。

　　我们认为本次政府工作报告明确了行业发展方向，一方面未来地产调控政策可能进一步优化，后续不排除以北京、上海为首的一线城市取消限购等政策；另方面三大工程有望持续推进并为行业来带新的发展动力，而城中村改造等工程有望成为短期推动行业增长的重要动力，因此我们维持对行业的看好评级。

　　投资建议：开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等；二手房经纪商建议关注贝壳、我爱我家。

　　风险因素：

　　1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期；

　　2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。