房地产行业周报：政府工作报告维持宽松基调，融资协调机制加速落地

　　投资要点

　　正月44城新房成交面积同比-36.6%，环比-39.7%；14城二手房成交面积同比-13.2%，环比-36.6%。截至农历正月廿八，正月44城新房累计成交面积同比-36.6%，环比上年腊月同期-39.7%；全年累计同比-36.6%。其中，一线城市正月累计成交同比-36.1%，环比上年腊月同期-50.5%，全年累计同比-36.1%。二线城市正月累计成交同比-44.6%，环比上年腊月同期-44.8%；全年累计同比-44.6%。三四线城市正月累计成交同比-16.8%，环比上年腊月同期-15.2%；全年累计同比-16.8%。正月14城二手房累计成交面积同比-13.2%，环比上年腊月同期-36.6%；全年累计同比-13.2%。

　　2月融资规模受假期和基数影响下降，融资协调机制加速落地。2月房地产企业非银融资总额为309.5亿元，同比下降31%，环比下降46%。行业平均利率为3.29%，同比下降0.84个百分点。1-2月房地产行业债券融资总额879.8亿元，同比下降11%。从融资结构来看，2月信用债规模占比51.0%，海外债占比1.5%，ABS融资占比47.5%。2024年3月到期债券余额为1034亿元，其中信用债占比为72.8%，海外债占比为27.2%；2024年内到期债券余额为6545亿元，其中信用债占比73.3%，海外债为26.7%。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。2月29日，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制视频调度会，会议强调3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制，有望带动行业融资修复。

　　房地产政策宽松基调不变，多维度支持行业平稳发展。3月5日国务院总理李强作政府工作报告，房地产相关内容重点提及化解行业风险、构建房地产发展新模式、推进城中村改造等方面，延续宽松基调。防风险方面，会议提出“标本兼治化解房地产风险”以及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，近期各地融资协调机制持续落地，民营房企项目同样获得持，3月6日央行行长表示存款准备金率后续仍然有降准空间，有望进一步推动融资成本稳中有降。会议重点提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”，2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；2023年8月提出配售型保障房以来，多地公布配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划供应1万余套。会议还明确提出“推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，目前自重启PSL至今已净投放5000亿元，为城中村改造提供更多资金支持。

　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。