房地产行业研究：房地产重在防风险，一线政策放松预期增强

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.2-3.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.3%，沪深300指数涨跌幅为+0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.6%和-5%。

　　本周成都锦江土拍热度较高，南京土拍冷淡。本周（3.2-3.8）全国300城宅地成交建面144万㎡，单周环比-58%，单周同比+43%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2901万㎡，累计同比-56%；年初至今，华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比均下降，节后修复势头被打断。本周（3.2-3.8）35个城市商品房成交合计214万平米，周环比-25%，周同比-48%（按春节农历周算同比-44%）。其中：一线城市周环比+3%，周同比-34%；二线城市周环比-34%，周同比-55%；三四线城市周环比-11%，周同比-10%。

　　本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第三周同比跌幅继续缩小。本周（3.2-3.8）15个城市二手房成交合计159万平米，周环比+14%，周同比-33%（按春节农历周算同比-14%）。其中：一线城市周环比-2%，周同比-32%；二线城市周环比+19%，周同比-34%；三四线城市周环比+16%，周同比-9%。

　　今年房地产工作重在防风险。3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，总理作政府工作报告。其中房地产与地方债务、中小金融机构并列，再次被列入“防风险”的任务板块，意味着今年房地产的首要任务是标本兼治防范并化解风险。在实施上有以下三个重点：①在需求端优化房地产政策，减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要，后续一线调控或持续趋松，二三线或应放尽放；②在融资端对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任；③在供给端加快构建保障房+商品房的房地产发展新模式，通过加大保障房建设和供给，完善商品房制度，以此满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　一线政策放松预期加强。3月9日下午，十四届全国人大二次会议举行民生主题记者会，住建部部长倪虹指出今年住建部将聚焦稳市场、防风险、促转型来开展工作。稳市场需因城施策精准施策，现在已充分赋予各城市调控自主权，各地政府要扛起责任，优化政策，稳定市场，当前一线城市仍实行限购等措施，预计政策或持续宽松。防风险需一视同仁支持房企合理的融资需求，各地的城市房地产融资协调机制正持续落地，为白名单项目提供金融支持，减轻房企资金压力。构建房地产发展新模式是促转型的治本之策，需持续完善保障房+商品房的供应体系，保障房托底，商品房满足多层次多样化住房需求，预计商品房将逐步回归市场化。

　　投资建议

　　政府工作报告指出标本兼治化解三大风险，此处房地产再进防风险的任务板块，预计今年将在需求端、融资端出台更多政策以保障市场平稳，缓解房企资金压力，核心城市有望延续政策优化的趋势，金融支持地产融资将持续落地。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善性产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约