房地产行业第10周周报：本周新房成交环比增速转负；政府工作报告对房地产供需端释放积极信号

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房成交面积为186.0万平，环比下跌34.5%，同比下降61.4%，同比降幅较上周扩大了17.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.0%、-23.3%、-51.3%，同比增速分别为-51.4%、-64.9%、-61.5%，同比降幅较上周分别扩大了9.8、8.5、44.3个百分点。

　　二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18个城市成交面积为151.0万平，环比上涨6.0%同比下降40.2%，同比降幅较上周收窄了2.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-2.5%、10.9%、1.7%，同比增速分别为-31.5%、-42.9%、-48.3%，同比降幅较上周分别收窄了3.0、3.0、1.0个百分点。

　　新房库存面积环比上升；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9978万平，环比增速为0.2%，同比增速为-0.8%。去化周期为21.8个月，环比提升1.5个月，同比提升7.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、19.9、74.4个月，环比分别提升1.1、1.91.9个月，同比分别提升4.2、9.0、52.4个月。

　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为3202.5万平，环比上涨12.7%，同比下降6.8%；成交土地总价为469.2亿元，环比上涨26.2%，同比上涨560.6%；楼面均价为1465元/平，环比上涨12.0%，同比上涨219.1%；土地溢价率为2.2%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.6个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为205.8亿元，环比增长47.3%，同比减少16.1%。总偿还量为170.9亿元，环比增长48.7%，同比增长44.6%（前值：19.5%）；净融资额为34.9亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.5%，较上周下降3.8pct，房地产行业相对收益为-4.7%，较上周下降2.6pct。房地产板块PE为9.81X，较上周下降0.53X。北上资金对银行、公用事业、通信等加仓金额较大，分别为20.95、19.63、9.39亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.71%），净卖出5.52亿元（上周净卖出1.66亿元）。

　　政策

　　本周，国务院发布2024年政府工作报告。1）着重提及房地产风险化解工作：“标本兼治化解房地产等风险”、“优化房地产政策，对不同所有制房企合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”是当前支持房企融资的主要方式之一，除此以外，债券融资方面也应当有更加实质性的支持，一方面能维稳市场信心，另一方面，今年到期规模较大，能及时借新还旧也是防止大规模违约的方式之一。2提及“加快构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式从2022年政府工作报告中的“探索”到如今的“加快构建”，可见，当前行业新模式的内涵已逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向。3）提及完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强。

　　3月9日，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开，住建部部长倪虹指出将聚焦稳市场、防风险、促转型这三个方面指导城市政府用好调控自主权。1）稳市场：倪虹部长指出“现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。我们认为，2024年核心城市政策预计将持续优化。此外，各类改善性需求的政策支持力度也有望针对性地加大，例如核心城市大面积段限制性政策优化等。2）防风险：倪虹部长指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求”，同时披露了最新进展情况，“31个省312个城市已建立了房地产融资协调机制，涉及项目超6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底已通过商业银行审批的贷款超过2000亿元”。3）促转型：倪虹部长指出“一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题”。我们预计今年保障性住房、尤其是配售型保障房的供给量将继续增加，各类配套支持政策也有望加速落地，以更好地满足居民住房需求。

　　此外，本周易纲在全国政协会议上建言房地产预售资金新机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024—2026年），共提取预售保险基金约300亿元，允许房企合规使用预售账户资金，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。我们认为，此项建议有利于解决房企流动性困难，确保交付并过渡至现房销售模式，在确保资金合规使用的情况下，有助于开发商稳定经营。

　　投资建议

　　整体而言，我们认为近期各类中央的表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。