房地产周报：新房及二手房销售继续下行，中央强调加大保障房建设力度

　　市场行情：本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（3.4-3.8）A股房地产指数（801180.SL）涨幅-4.52%（上周-0.72%），A股中证A股指数（930903.CSI）涨幅-0.04%（上周2.37%）；H股（3.4-3.8）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅-1.42%（上周-0.82%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅-3.99%（上周-3.68%）。

　　行业销售：新房销售继续下行。从数据来看，27城商品房年内累计销售面积（1.1~3.10）同比增速为-31.55%，对应前值（1.1~3.3）为-28.75%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~3.10）同比增速为-30.27%，对应前值（1.1~3.3）为-27.80%。27城商品房销售面积本月至今（3.1~3.10）同比增速为-52.16%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为-56.37%。其中一线城市(4城)本月至今（3.1~3.10）同比增速为-39.66%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为6.20%。

　　一线城市二手房销售明显走弱。从数据来看，12城二手房年内累计销售面积（1.1~3.10）同比增速为-12.79%，对应前值（1.1~3.3）为-9.95%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~3.10）同比增速为-17.74%，对应前值（1.1~3.3）为-15.66%。12城商品房销售面积本月至今（3.1~3.10）同比增速为-44.02%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为-48.78%。其中一线城市(2城)本月至今（3.1~3.10）同比增速为-44.73%，上月（2.1-2.29）整月同比增速为62.02%。

　　行业要闻：政府工作报告提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设和供给。3月9日，在十四届全国人大二次会议记者会上，住建部部长倪虹指出，要完善“市场+保障”的住房供应体系。对于严重资不抵债，失去经营能力的房企要按照法制化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组，对于有损害群众利益的行为坚决依法查处。今年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

　　投资建议：

　　我们认为推进城中村改造和保障房建设，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点，是拉动地产投资和市场需求的重要抓手。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。

　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。