房地产行业研究：二手房价环比跌幅继续收窄，杭州放开二手限购

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（3.9-3.15）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.2%和+3.4%。

　　本周上海一批次首轮土拍火热。本周（3.9-3.15）全国300城宅地成交建面307万㎡，单周环比+61%，单周同比+129%，平均溢价率6%。3月14-15日上海土拍5宗地块全部成交，其中4宗摇号，1宗溢价，整体溢价率达9.1%，创2022年以来新高。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3282万㎡，累计同比-51%；年初至今，华润置地、中建三局、中国铁建、滨江集团、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售环比上升，同比下降，沪深蓉节后持续修复中。本周（3.9-3.15）35个城市商品房成交合计241万平米，周环比+13%，周同比-50%（按春节农历周算同比-47%）。其中：一线城市周环比+1%，周同比-46%；二线城市周环比+20%，周同比-53%；三四线城市周环比-2%，周同比-38%。

　　本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第四周同比跌幅继续缩小。本周（3.9-3.15）15个城市二手房成交合计175万平米，周环比+9%，周同比-25%（按春节农历周算同比-19%）。其中：一线城市周环比+15%，周同比-25%；二线城市周环比+8%，周同比-26%；三四线城市周环比+4%，周同比+3%。

　　一手房价格环比跌幅持平，二手房价格环比降幅收窄。3月15日国家统计局公布2月70大中城市房价数据。新房方面，70城整体价格环比下降0.4%，与上月持平；其中一线、三线新房价格分别环比下降0.3%、0.4%，均与上月降幅一致，二线降幅则收窄0.1个百分点。二手房方面，70城整体价格环比下降0.6%，较上月收窄0.1百分点，连续两个月收窄，但均不及去年同期；其中，一线二手房价格环比下降0.8%，降幅环比收窄0.2个百分点；二、三线价格均环比下降0.6%，二线降幅与上月一致，三线则收窄0.1百分点。当前二手房市场“以价换量”现象明显，而二手房成交热度的上升将有利于价格的企稳，进而带动二手房价格跌幅收窄。

　　杭州落实城市调控自主权，放开二手房限购。3月14日，杭州全面取消二手房限购，增值税征免年限取消“唯一住房”的要求，统一调整为2年。杭州二手房市场存在一定的下行压力。从量上看，2024年2月二手房成交面积17.9万方，同比-70.4%，环比-66.2%；1-2月合计成交70.9万方，累计同比-16.0%。从价上看，二手房价格自2022年5月达到阶段高点后震荡下行，截至2月的回撤幅度13.8%。针对二手房市场疲弱的现象，结合此前住建部充分赋予各城市自主决策权，杭州因城施策、精准施策，希望通过活跃二手房市场，进而实现一二手房联动，促进整个市场平稳健康发展，预计新政有望呈现脉冲效应。但当前核心城市仍有政策放松空间，市场的筑底企稳有待政策在供需两端持续发力，改善居民预期，提振市场信心。同时杭州新政具有一定的示范效应，后续其他城市或有望跟进。

　　投资建议

　　核心二线城市杭州取消二手限购具备风向标意义，有望带动后续各地进行新一轮松绑，成交量的提升也有助于房价的逐渐企稳。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约