房地产行业点评报告：销售仍在筑底，企业回款降幅扩大

　　销售仍在筑底，一季度或将延续低迷态势

　　国家统计局发布2024年1-2月商品房投资和销售数据。1-2月，全国商品房销售面积1.14亿平，同比下降20.5%（2023年-8.5%），其中商品住宅销售面积同比下降24.8%；1-2月商品房销售额1.06万亿元，同比下降29.3%（2023年-6.5%），其中商品住宅销售额同比下降32.7%。剔除2020年疫情影响，前两月销售面积和金额均为2017年以来最低值。分区域看，1-2月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.7%、-24.0%、-21.7%、-19.1%，中部地区降幅最大。据我们跟踪的64城数据，3月前两周新房销售面积同比降幅超40%，高基数下一季度销售市场仍在筑底。

　　新开工降幅扩大，竣工数据增速转负

　　2024年1-2月，全国房屋新开工面积0.94亿平，同比下降29.7%（2023年-20.4%），延续了2023年下降趋势，其中住宅新开工同比下降30.6%，销售数据疲软持续影响新开工信心。同时根据克尔瑞数据，2023年300城土地成交面积同比下降21%，也导致了新开工持续低于预期。1-2月，房屋竣工面积1.04亿平，同比下降20.2%（2023年+17.0%），其中住宅竣工面积0.77亿平，同比下降20.2%，竣工数据增速自2023年以来首次转负，剔除2020年疫情影响，前两月竣工面积为2013年以来最低值。

　　开发投资降幅收窄，销售回款降幅明显扩大

　　2024年1-2月，房地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.0%（2023年-9.6%），降幅有所收窄，其中住宅开发投资额同比下降9.7%，在销售和回款均不及预期情况下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2024年1-2月，房地产开发企业到位资金1.62万亿元，累计同比下降24.1%（2023年-13.6%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-10.3%、-15.2%、-34.8%、-36.6%（2023年分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%），在销售持续筑底的影响下，销售回款资金降幅明显扩大，企业资金压力犹存。

　　投资建议

　　2024年以来核心城市限购陆续放开，5年期LPR下调25个基点，房贷利率处于低位，政策面持续宽松，但销售数据低迷反映了当前购房者信心仍未恢复，销售金额跌幅超过面积也反映了当前市场以价换量的趋势。在销售数据不及预期的情况下，我们认为2024年三大工程将有效为房地产投资托底。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。