房地产行业研究：开发投资降幅收窄，国常会定调优化地产政策

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.16-3.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.1%和-2.5%。

　　本周宁波首拍两宗地块、北京顺义地块热度较高。本周（3.16-3.22）全国300城宅地成交建面94万㎡，单周环比-69%，单周同比-71%，平均溢价率9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3376万㎡，累计同比-52%；年初至今，华润置地、中建三局、中国铁建、滨江集团、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售环比上升，同比下降，重点城市逐步修复中。本周（3.16-3.22）35个城市商品房成交合计327万平米，周环比+35%，周同比-43%。其中：一线城市周环比+14%，周同比-53%；二线城市周环比+44%，周同比-41%；三四线城市周环比+22%，周同比-18%。

　　本周二手房成交环比上升，同比下降，二手房持续修复中。本周（3.16-3.22）15个城市二手房成交合计199万平米，周环比+13%，周同比-27%。其中：一线城市周环比+5%，周同比-23%；二线城市周环比+14%，周同比-30%；三四线城市周环比+29%，周同比+42%。

　　首两月地产主要数据同比下滑，开发投资额降幅收窄。3月18日国家统计局披露2024年1-2月份全国房地产市场基本情况，由于今年春节假期人员大范围流动、去年高基数等原因，房地产各主要数据均同比下滑，其中开发投资额同比-9.0%，较2023全年降幅收窄0.6pct。我们认为房地产融资协调机制持续落地，节前多地上报首批项目名单并获批，当前多地正统筹第二批项目名单，资金投向项目后，助力推动项目建设，并且多地获得城中村改造专项借款的投放，三大工程加速落地，均将为房地产开发投资提供一定支撑。我们预计全年资金支持及政策调控将持续发力，共同助力房地产市场平稳健康发展。

　　国常会定调房地产，支持政策有望进一步加码。3月22日总理主持召开国务院常务会议，会议定调“房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，而稳地产是稳就业稳增长的重要措施，后续有望进一步优化调整房地产政策。会议在供需两端指出：在需求端，要有效激发潜在需求，预计一线持续优化限购政策，其他城市全面取消限制措施的趋势将延续，同时各地将因城施策出台各类配套支持措施。在供给端，一方面加大高品质住房供给，改革商品房相关基础性制度，另一方面加快完善“市场+保障”的住房供应体系，预计商品房逐步回归市场化，保障房建设筹集按年度目标稳步推进，在房地产持续筑底调整的背景下，加速构建房地产发展新模式。

　　投资建议

　　此前住建部部长在两会记者会上指出城市政府要用好调控自主权，本次国常会继续强调要有效激发潜在需求，预计后续各地的需求端支持政策有望加速落地，商品房逐渐回归市场化，口碑好服务好品质高的产品将更受市场认可。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约