房地产行业2024年4月投资策略：二手房表现较优，静待楼市真实复苏

　　核心观点

　　行业：新房市场量价下行，楼市成交量延续弱势。2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%，降幅较2023全年的-6.5%扩大了22.8个百分点；销售面积11369万㎡，同比-20.5%，降幅较2023全年的-8.5%扩大了12.0个百分点；延续了2023年6月以来的低迷表现。2024年1-2月，商品房销售均价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价为10470元/㎡、同比+2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。从高频数据看，新房方面，成交量表现仍低迷。30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-45%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-50%、-49%、-42%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-38%、-43%、-57%。截至目前，30城新建商品房当年累计成交1721万㎡，同比-44%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域新建商品房成交面积累计同比分别为-54%、-43%、-44%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-45%、-49%。二手房方面，“小阳春”趋势渐显。18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-29%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-27%、+4%、-30%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-21%、-33%、-26%。截至目前，18城二手住宅当年累计成交152164套，同比-22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-28%、+16%、-22%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-21%、-23%、-17%。

　　板块：本月跑输沪深300指数2.0个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨1.0%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在31个行业中排27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为9.8倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高48.9%。

　　投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，国常会同时也指出要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，但基本面暂未出现显著改善。但我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，4月核心推荐受益于开工复苏的绿城管理控股。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。