房地产行业中特估专题报告：中国特色估值体系逐步建立，地产央国企价值重估值得期待

　　投资要点：

　　建立金融强国需建立中国特色估值体系。中国特色估值体系是中国特色金融文化的重要构成部分。不盲目照搬国外估值体系的教条，充分考虑我国经济体制特色及文化内涵，建立我国专属估值体系，更有利于资本市场的合理定价，促进市场资源配置功能更好发挥，增强我国金融实力，提升经济活力，助力经济发展。

　　国有企业需要做大做强做优，并通过中特估实现价值体现。通过国企改革，传统国企转变为中国特色现代新国企，提升整体经营效益及企业质量，实现央国企做大做强做优，并通过中特估实现价值回归，将增强国家经济及金融实力。

　　A股估值存在低估，需要更好的价值发现体系。对比海外重要股票指数，我国上证综指整体PE（TTM）长期处于较低水平。但我国经济增速相对发达国家要快，我国A股存在低估现象。

　　中国特色估值体系需引入新评估因子，增加考量维度。在中国特色估值体系中，应该更多地融入考量财务指标以外的因子。需综合考虑社会责任、稳定性与可持续性、战略及安全需求等等。

　　坚定对中国经济长期稳定发展的信心。我国经济发展具备强劲的内生动力、韧性及潜力。加强对我国经济持续向好的正面、合理分析及宣扬，增强国内外投资者对我国经济长期稳定发展的信心，有利于实现中特估重估，促进我国资本市场发展及壮大。

　　完善资本市场基础制度，增强投资者信心。我国资本市场基础制度仍需完善，从而提升上市公司质量，增强投资者信心，才能更好地提升股市估值及市值，实现金融强国目标。完善资本市场基础制度，可以通过加强监管，严惩造假行为，建立退市机制，优化上市制度等，打造风清气正的股市之风。

　　引导上市企业提升估值。除了通过国企改革提速增效，也可以通过：1）增加兼并重组，融入更优质资产。2）优化资本结构，提升资金利用率及降低资金成本。3）加强管理，提升人均效益。4）通过股权激励捆绑企业生产经营者与股东的利益。5）提升研发支出；提高分红，积极回报投资者；通过增持、回购，提升企业每股内在价值。6）增加上市公司信息披露规范性。

　　地产央国企实现中特估重估值得期待。在行业大范围洗牌出清后，剩存者更能够抓住机遇抢占市场份额，提升业绩与估值，而作为一向稳健经营的央国企更具备这方面的优势。过去高成长能享受高于行业平均的估值水平，而当下及未来也许稳健、持续经营的央国企房企才更能优先实现估值重估。

　　建议可关注经营稳健的头部央国企龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、招商蛇口（001979）；部分涉及城中村改造及国企改革类个股也值得关注，包括城建发展（600266）、深振业A（000006）、珠江股份（600684）等。

　　风险提示：国企改革进程低于预期。资本市场制度建设及优化进程不及预期。房企基本面改善缓慢，企业业绩修复低于预期。房地产刺激政策出台低于预期。