房地产行业研究：一线城市持续松绑，一季度市场供需两弱

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.23-3.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.2%。

　　本周杭州二批次土拍呈分化态势。本周（3.23-3.29）全国300城宅地成交建面424万㎡，单周环比+188%，单周同比-16%，平均溢价率9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3869万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润置地、滨江集团、中建三局、绿城中国、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售集中备案，环比连续三周上升，同比下降且降幅收窄。本周（3.23-3.29）35个城市商品房成交合计487万平米，周环比+49%，周同比-31%。其中：一线城市周环比+64%，周同比-41%；二线城市周环比+48%，周同比-27%；三四线城市周环比+16%，周同比-32%。

　　本周二手房成交环比上升，同比下降，春节后二手房持续修复中。本周（3.23-3.29）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比+2%，周同比-24%。其中：一线城市周环比+2%，周同比-26%；二线城市周环比+3%，周同比-24%；三四线城市周环比-17%，周同比-5%。

　　一线城市政策调控持续趋松。近期，上海、深圳在土地端分别优化及废止了“7090”政策，商品房更加市场化；北京在需求端废止了2021年8月颁布的“离异3年内不得京内购房”文件，释放部分需求。我们认为一线城市陆续松绑是对3月22日的国常会提出“要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求”的积极响应，有助于满足刚性需求和多样化改善性住房需求，表明为适应当前我国房地产市场供求关系已发生巨大变化，以往在楼市过热时期出台的一系列限制性政策措施，正在被逐渐优化或取消，预计后续政策将持续放松。同时广州城中村改造已正式立法，对改造过程中各环节堵点痛点进行了规范，亦为其他城市提供了典范，预计城中村改造进度有望提速，有利于托底地产投资及需求。

　　一季度市场供需两端较为疲软。根据克而瑞，在供给端，重点30城3月新房供应993万方，单月环比+175%，同比-51%，一季度整体供应量2095万方，环比-44%，同比-38%，主因部分城市的房地产市场持续深度调整，房企以销定投以销定产，投资及供给大幅减少。在需求端，受到供给约束、23年高基数、当前市场热度一般等因素影响，3月小阳春成色不足，重点30城3月新房成交991万方，环比+92%，同比-56%，一季度整体成交量2412万方，环比-43%，同比-52%。从城市能级看，一线城市的供需均强于二三线城市。新房市场低位持续筑底，有待政策进一步支持。

　　投资建议

　　继政府工作报告及国常会定调后，一线城市政策调控持续放松，同时一季度市场供需两端的表现均较为疲软，预计后续各地的需求端支持政策有望加速落地，商品房逐渐回归市场化，口碑好服务好品质高的产品将更受市场认可。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约