房地产服务行业研究2023年报总结：转型高质量发展，穿越地产周期

　　核心观点

　　利润表：收入增速趋缓，利润略有下滑，央国企表现突出。2023年60家上市物企：①营收总额2855.5亿元，同比+8.1%，较22年15.7%有所放缓。其中央国企物企+18.3%，独立物企+15.0%，民企且未展期物企+13.4%，混合所有制物企+10.1%，民企且已展期物企+1.7%。②归母净利润总额149.6亿元，同比-1.7%，已连续两年下滑。其中央国企物企+26.1%，民企且未展期物企+1.9%，民企且已展期物企-4.2%，独立物企-10.8%，混合所有制物企-24.8%。③整体毛利率为20.3%，同比-1.3pct，毛利率持续下降。其中民企且未展期物企26.0%；民企且已展期物企22.1%；央国企物企20.8%；混合所有制物企毛利率16.1%；独立物企13.4%。④整体销管费用率为8.7%，同比-0.9pct，销管费用率持续压降。其中央国企物企6.7%；独立物企7.9%；混合所有制物企8.3%；民企且未展期物企9.1%；民企且已展期物企10.2%。

　　资产负债表：应收增速放缓，商誉下降，现金充裕。2023年60家上市物企：①贸易应收账款周转天数104天，同比增加12天，增速放缓。贸易应收账款周转天数拉长是行业共性问题，其中央国企物企61天；独立物企81天；民企且未展期物企84天；混合所有制物企86天；民企且已展期物企139天。②商誉总额364.7亿元，同比-11.3%，首次由正转负，主因收并购放缓并计提大额减值。③净现金总额1158.2亿元，同比+11.4%，物企现金充裕，作为“现金奶牛”的属性仍未改变。

　　现金流量表：重回现金流逻辑，积极分红回馈股东。2023年60家上市物企：①经营性现金流净额294.0亿元，同比+108.2%。其中央国企物企+41.9%；民企且已展期物企+449.0%；混合所有制物企+3.2%；民企且未展期物企+4.8%；独立物企+95.8%；②经营性现金流净额/净利润为1.81x，较22年的0.86x大幅提升。③融资性现金流净额-140.9亿元，较22年-127.7亿元流出更多，主因债务减少及分红增加。④分红总额86.4亿元，同比+23.6%。其中央国企物企+54.9%；混合所有制物企+36.3%；民企且已展期物企-18.9%；民企且未展期物企+19.9%；独立物企+10.5%。央国企物企分红更为稳健，2020-2023年期间分红总额维持50%以上的增速。

　　业务结构：基础物管稳业绩，增值服务助成长。2023年37家上市物企各业务收入：①物管服务同比+12.8%，收入占比提升3.1pct至67.0%，进一步夯实业绩压舱石地位。②非业主增值服务同比-20.9%，成为唯一负增长的业务，连续两年大幅下滑后收入占比降至8.1%。③社区增值服务同比+5.2%,近五年收入占比维持12%-16%。

　　投资建议

　　房地产市场进入深度调整以来，关联房企的经营情况持续影响物业公司的业绩及在资本市场的表现。从外部来看，当前央国企开发商销售、拿地、融资表现普遍好于同行，部分头部央国企及改善型房企资产质量好、债务健康，具备明显的竞争优势，能够助力物业公司的发展。从自身来看，部分物业公司不盲目扩张规模，持续夯实发展质量，中长期业绩表现亮眼，体现出穿越周期的强大韧性，具备营收利润持续增长、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率现金充裕、经营性现金流持续改善、积极分红回馈股东等优秀特质。因此在国资物企中，推荐华润万象生活、建发物业、越秀服务，其关联房企销投融表现突出，在行业出清的过程中有望实现强者恒强，能够大力支持物企的发展。在民营物企中，推荐滨江服务，其关联房企经营稳健堪比国企，公司自身定位中高端品质服务，5S增值服务进展顺利；推荐金科服务，公司连续两年计提大额减值，历史包袱出清，24年有望迎来业绩反转。

　　风险提示

　　关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期；金融资产及商誉减值风险。