非金属建材行业研究：向二手房市场要空间

　　二手房成交热度延续

　　（1）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖。2025年1-2月全国新建商品住宅销售面积9207万平、同比-3.4%，销售金额9160亿元、同比-0.4%，降幅较2024年全年显著收窄。高频数据显示3月新房市场回暖，截至3月23日，47城新房销售3月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%；22城二手房成交3月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃，“小阳春”行情持续性较强；从同时披露一二手房高频成交数据的19个城市来看，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。

　　（2）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长。贝壳研究院根据住建部数据估算，2023年全国新房和二手房销售面积15.1亿平，同比+6.3%，其中二手房成交5.7亿平，同比+44%。样本城市数据显示，2024年19城一二手房合计成交面积同比-4%，但22城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。19城二手房成交占比从2023年41%升至2024年52.6%，2025年初至今达56.2%，美英等成熟经济体二手房成交占比长期保持在70%以上，中国仍有提升空间。以2023年15.1亿平的全国成交总量为参考，若二手房占比升至70%，新房销量将大幅下滑至4.5亿平，而以4.5亿平的新房销售作为长期中枢值是偏低的，二手房占比提升过程中，全国新房和二手房成交总量有望实现修复性增长。

　　家装市场重心转移，向存量、翻新要空间

　　（1）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来。奥维云网《2024年中国家装市场蓝皮书》显示，家装需求源于新建房首装、存量房翻新及二手房二次装修，2024年中国家装市场规模预计3.6万亿元，同比-16.8%，覆盖1941万套住宅，一二线城市率先步入旧房装修主导阶段，存量房流量转化影响家装市场未来走向，2024年存量房约1.5%转化为二手房进入销售环节，二手房交易客户约75.4%转化为家装客户，此外，存量房约2.1%直接转化为家装客源，2024年旧房装修在家装市场中的占比达63%，家装市场存量时代来临，存量房影响力将持续扩大。

　　（2）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新。住建部数据显示，截至2022年底我国城镇既有房屋超30年楼龄占比接近20%，预计到2040年前后将攀升至80%。2025年两会期间，全国政协委员、三棵树董事长洪杰提出建议，尽快出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。2025年3月，住建部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市。2025年家装厨卫“焕新”政策进一步优化升级，明确资金来源、补贴范围拓宽、补贴品类增加，瓷砖、涂料、地板、门、窗、吊顶、板材家具等常见家装建材品类参与其中，相关品类需求有望提升。

　　（3）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定。随着房地产景气下行，2021年以来国内消费建材需求承压，防水、涂料、瓷砖等产量均有不同程度下降，当前国内建材仍以新建需求为主，受地产下行影响大，翻新需求占比加速提升中。海外成熟市场经验表明，翻新主导使消费建材长期需求更稳定，存量阶段市场虽然也会受到经济周期波动影响，但稳定的翻新需求能平滑周期波动，且随着存量房数量和房屋年龄的持续增长，翻新需求也能够稳定增长，不同品类需求稳定性有差异但都具长期韧性。

　　持续推荐零售端消费建材

　　存量时代逐步来临、向二手房市场要空间，继续推荐涂料龙头，关注零售占比高或者零售转型顺利的消费建材公司。

　　风险提示

　　地产销售不及预期、政策落地不及预期、消费建材需求结构调整不及预期。