2025年房地产行业分析

　　2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策优化主方向，利好政策有望继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度

　　一、行业概况

　　2024年，受市场信心持续不足等影响，房地产行业主要指标延续偏弱走势；房地产销售继续下探寻底，在宽松政策持续利好下，短期销售得到提振，商品住宅广义库存去化周期于9月出现下降拐点，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。

　　土地供求方面，受新房销售持续疲弱影响，土地市场延续低位运行态势，土地供求规模均收缩；2024年，全国供应和成交住宅类用地规划建筑面积分别为9.51亿平方米和7.22亿平方米，同比分别下降25.59%和13.06%；成交住宅类用地楼面均价3543元/平方米，同比下降8.43%；成交住宅类用地溢价率4.19%，较2023年下降0.44个百分点，除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。

　　2024年，全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.00%，降幅较2023年扩大2.6个百分点；房屋施工面积73.32亿平方米，同比下降12.70%，降幅于2024年内持续扩大；竣工面积增速由2023年的正增长于2024年跌入负区间，2024年全国房屋竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.70%。2024年，全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.60%，年内降幅较为平稳，但较2023年扩大1个百分点。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024年，全国商品房销售面积与销售额分别为9.74亿平方米和9.68万亿元，同比分别下降12.9%和17.1%，降幅分别较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，但自2024年5月以来降幅持续收窄；在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下以及9月政治局会议后“四个取消、四个降低、两个增加”等支持政策带动下，房地产市场信心短期得到提振，市场出现小幅反弹，其中2024年11月单月销售面积同比增长3.25%，为2021年7月以来的首次转正增长，2024年12月单月保持0.36%的同比增幅，市场出现阶段性企稳，但12月增长出现疲软态势，新政利好效果有所衰减。截至2024年底，全国商品住宅广义库存去化周期1为25.10个月，自2024年9月出现下降拐点后持续下降，去库存略显成效，但当前库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战。

　　房价方面，2024年12月，70个大中城市中一二三线城市新房和二手房价格同比降幅较2023年扩大，但较2024年11月继续收窄；一线城市新房和二手房价格环比上涨，二三线城市新房和二手房价格环比继续下降。根据中指院数据显示，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点；整体看，房价仍处下行通道。