中国物流地产回顾与展望

　　主要驱动因素

　　1. 政策

　　自2024年以来，物流行业的降本增效、跨境协同、绿色智慧化成为政策强调的方向，《2025年政府工作报告》中也多次提及物流，强调减少全社会物流成本：

　　加快建设统一开放的交通运输市场，实施降低全社会物流成本专项行动；

　　完善跨境寄递物流体系，加强海外仓建设，提升国际物流效率，助力跨境电商发展；

　　优化产业链供应链国际合作布局，推进“一带一路”下的物流综合服务；这些政策旨在通过技术创新和资源优化，推动物流行业高质量发展，助力经济增长

　　2. 需求

　　买方市场成型：

　　现有去化压力下，开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。业主方正在通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速去化，改善资产负债表

　　电商零售及第三方物流主导：

　　2024年，非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。

　　电商及物流类企业的整体需求预计仍将显著高于其他行业，但电商企业因前期增长基数较高，其需求增速可能会有所放缓。

　　灵活租约：

　　受租金下行与成本控制的双重影响，2024年呈现出新租需求减少、换仓需求增长的特点。因此，对于租期、面积和合同条款方面的灵活性成为租户的核心诉求