房地产行业研究：如何理解本轮地产政策预期？

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（4.12-4.18）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-0.2%。

　　土地成交热度下滑，溢价率有所回落。本周（4.12-4.18）全国300城宅地成交建面286万㎡，单周环比-49%，单周同比-65%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面10216万㎡，累计同比-0.1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房成交同环比有所下滑，景气度略有承压。本周（4.12-4.18）47个城市商品房成交合计278万平米，周环比-2%，周同比-16%。其中：一线城市周环比+5%，周同比-16%；二线城市周环比-8%，周同比-11%；三四线城市周环比+1%，周同比-20%。

　　本周二手房成交同环比均增长，景气度稳健向上。本周（4.12-4.18）22个城市二手房成交合计287万平米，周环比+6%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+23%；二线城市周环比+7%，周同比+17%；三四线城市周环比0%，周同比-4%。

　　地产政策预期持续升温。4月17日总理在主持国务院第十三次专题学习提到，“在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手”，考虑到当下正处于相对特殊的时期，为了稳住经济修复的趋势，出台刺激政策的速度以及力度均有要求。近期关于土地以及存量房收储有了更多成果，其中（1）土地收储：截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元；（2）存量房收储：青岛市拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保租房、长租房等。时间上来看，4月底政治局会议或是重要政策窗口期，有望针对地产继续加码政策。

　　地产数据维持修复趋势。2025年1-3月，全国房地产开发投资同比-9.9%，降幅扩大0.1pct；新开工面积同比-24.4%，降幅缩窄5.2%；竣工面积同比-14.3%，降幅缩窄1.3pct；销售面积同比-3.0%，降幅收窄2.1pct;销售金额同比-2.1%，降幅收窄0.5pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比转正。3月份70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与2月份持平;同比下跌5.0%，跌幅收窄0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄0.1pct;同比下跌7.3%，跌幅收窄0.2pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，小阳春带动房价企稳回升。

　　投资建议

　　近期土地收储和存量房收储持续推进，考虑到目前政府对于政策的态度为尽快出手，预计在4月底或有一批新的地产刺激政策有望落地。此外3月地产数据显示目前仍维持良性复苏，若政策加码有望进一步助推需求上涨。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约