2025年4月房地产市场跟踪：楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临

　　近期中央到地方政府反复提及推动“好房子”的建设，是顺应市场发展规律的重要举措，当前房地产市场已进入改善性住房需求作为主要增长推动力的阶段，更多“好房子”的上市有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。从实际销售情况也可以看到，以新规标准建设的住宅项目普遍在销售流速和销售价格方面均明显优于同区域的其他项目。但同时新规的推出将对采用旧规建设的存量一手及二手住宅项目造成更大冲击，进一步增加存量项目的去化难度，因此对于“好房子”的推进仍需因城施策、循序渐进。

　　4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时表示：当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。这是继“好房子”被首次写入政府工作报告后，再次被中央层面所强调，同时地方两会也高频提及“好房子”，全国有近20个省市将建设“好房子”作为2025年房地产工作重点之一。

　　当前房地产市场已发生了深刻变化，改善性需求的购房行为已代替刚需性购房行为成为推动市场发展的主要力量。从克而瑞监测的数据可以看到，2025年一季度，市场购房需求继续由二房、三房向四房迁移，前两者的成交套数占比较上年同期水平分别下降1.1个和1.7个百分点，而四房产品则同比增加2.1个百分点，成交套数占比首次提升至三成以上水平，110~140平方米、140~180平方米以及180平方米以上产品市场份额分别同比提升0.8个、0.5个和0.1个百分点，购房者对于居住空间的需求正朝着更大面积与更舒适居住空间的方向持续演进。由于改善性需求的购房者对住宅的品质、功能以及整体居住体验会有更高要求，因此从中央到地方政府反复提及“好房子”顺应了当前市场需求的变化，有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。

　　参照政府工作报告及住建部的表述，“好房子”具有安全、舒适、绿色、智慧四个主要特点。目前各开发商提出的“第四代住宅”最接近“好房子”的定义，主要特征包括通过优化容积率计算规则（如配电房等配套用房不计入容积率）实现超高得房率，以及引入立体绿化系统，使每户拥有露台，并且每两层住宅设置一处空中公共平台用作公共院落使用。为促进“第四代住宅”的发展，各地政府积极出台政策，主要从减少计入公摊面积的部分以提高得房率、增加层高、增加阳台面积占比、鼓励建设绿化阳台及空中花园等方面进行优化，很多二三线城市如成都、长沙、西安、武汉、杭州、珠海、佛山、衡阳等均已推出此类新规；一线城市中的深圳和广州已在全市范围内推出此类新规，北京对部分区域执行，仅上海暂未推出此类新规。从实际销售情况来看，以“第四代住宅”为代表的新规住宅项目具有明显更强的市场竞争力，据克而瑞统计，2025年2月以“第四代住宅”为代表的新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，其去化情况及销售价格普遍明显优于同区域非新规项目，表现出有价亦有市的销售态势。但“第四代住宅”目前尚未有统一的技术标准，部分项目仅以“高得房率+大阳台+绿植”为噱头，交付效果及实用效果未达预期，未来仍需因地制宜地对技术规范进行优化。

　　中诚信国际认为，近期中央到地方政府反复提及推动“好房子”的建设，是顺应市场发展规律的重要举措，当前房地产市场已进入改善性住房需求作为主要增长推动力的阶段，更多“好房子”的上市有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。多地政府已从增加得房率、增加居住空间及美化居住空间等方面出台政策，助力住宅项目逐步向“好房子”标准靠近。从实际销售情况也可以看到，以新规标准建设的住宅项目普遍在销售流速和销售价格方面均明显优于同区域的其他项目，随着未来“四代宅”标准在全国范围因地制宜、当地住房改善“痛点”得到针对性解决后，预计我国房地产市场的改善性需求有望被大幅激活。但同时新规的推出将对采用旧规建设的存量一手及二手住宅项目造成更大冲击，进一步增加存量项目的去化难度，因此各地政府应根据自身存量住房结构及库存压力因城施策，择时、择地、循序渐进地推进“好房子”的建设。

　　中央持续明确表态“稳住楼市”提振市场信心，3月新房和二手房成交价格回稳态势巩固，成交量边际改善，楼市“小阳春”如期而至；土地市场继续缩量提质，核心城市维持高热度，新开工继续低位运行，库存转降但亟待进一步降低。3月房企境内债券市场发行规模不大，短期内新增违约风险可控，二级市场交易热度有所提升，成交情况较为平稳。需求端，在中央持续明确表态“稳住楼市”的推动下，市场信心进一步恢复，3月商品住宅价格虽未改下行趋势，但同环比跌幅均进一步缩小，甚至出现70个大中城市中有24个城市环比上涨的局面，其中一线城市整体环比上涨0.10%，二线城市整体环比持平，天津、南京、杭州、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等多个重点城市环比上涨，回稳态势进一步巩固。从销售情况来看，3月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别缩小至1.55%和2.32%，环比分别增加3.51%和2.72%，前3月累计销售面积及销售金额降幅较前2月分别收窄2.1个和0.5个百分点，楼市“小阳春”如期而至。从克而瑞监测的数据来看，4月前20日30个重点城市商品房成交量同比减少4%，跌幅控制在5%以内，预计在中央持续表态“稳住楼市”及宽松的政策面支持下，4月市场销售情况仍将呈弱复苏态势。

　　供给端，3月，土地市场延续缩量提质的供应策略，单月成交规模创近年来新低，但溢价率同环比均有较明显上升，其中核心城市维持高热度，据统计，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。3月“地王”继续频出，例如上海静安地块以9.27万元/平方米的楼面单价成为大宁板块单价新“地王”，杭州西湖区、北京海淀区、成都锦江区地块分别以8.80万元/平方米、10.23万元/平方米、4.12万元平方米的楼面单价成为城市单价新“地王”。“地王”频出一方面因为地方政府为提振市场信心，提高了供地质量，另一方面因为土拍限价取消，恢复价高者得的规则，同时放宽对面积段、房型等方面的要求，给了开发商更大的发挥空间，此外也反映了开发商对于稀缺资源的争夺进入白热化。3月新开工量维持较低水平，竣工量同比亦有所下降，截至3月末，商品房待售面积环比转降，但仍处于历史高位，库存亟待降低。房地产开发投资方面，受拿地及新开工规模均处于低位的影响，1~3月房地产开发投资规模同比下降9.9%，降幅较上月略微扩大。由于3月商品房销售同比降幅减小，房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款和定金及预付款的占比有所上升。

　　二手房市场来看，3月70个大中城市二手住宅价格同比降幅略有缩小，环比降幅为近一年以来最小，环比未下跌的城市增加至14个，其中一线城市除广州以外其余均环比上涨，二手房价格现企稳态势。成交量方面，二手房市场继续加速去化，第三方监测的30个重点城市3月二手房成交量同环比分别增长21%和50%，前3个月累计成交面积同比增长22%。其中一线城市二手房成交量维持高热状态，同环比增长均超过30%，深圳继续保持其在二手房市场的强势表现，成交面积累计同比增长58%，上海和北京二手房成交面积累计同比增长49%和35%；二线城市除宁波和福州以外，其余城市二手房成交量累计同比均为正增长，但增幅弱于一线城市，而三四线城市仍略显疲软。

　　债券市场方面，3月房企无境外债发行，境内债券融资规模不大，其中民营企业滨江集团和新希望五新分别发行一笔境内中期票据和公司债，滨江集团仍为无增信发行，新希望五新由新希望集团提供担保；同期未新增违约或展期主体。自4月27日至5月末房地产企业境内债整体到期规模339.50亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券），主要为融资渠道仍较为畅通的央国企和民企，除此之外有部分尚未出险的其他类型房企少量债券即将到期的情况，均已发布兑付安排公告；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期，除此之外，万科企业面临一笔4.23亿美元的美元债券到期，目前暂无异常交易，近期的二级市场交易价格反映出市场普遍对其兑付信心较足。二级市场方面，3月，房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度提高，投资类地产债券1收益率与2月相比无明显变化，高收益地产债平均成交价环比略有上移。境外市场方面，近一个月以来中资房企债券交易价格整体无大的波动，以微涨为主。