房地产行业第17周周报：成交同比降幅扩大；政治局会议强调推进“城市更新”；厦门房票使用范围扩大至二手房

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为196.9万平，环比上升0.9%、环比涨幅收窄，同比下降23.0%，同比跌幅扩大。一、二、三四线城市环比增速分别为4.0%、5.9%、-11.5%，同比增速分别为-30.5%、-11.9%、-34.1%。其中一、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了18.2、13.8个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了0.4个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18个城市成交面积为208.3万平，环比上下降1.2%，同比下降6.6%，同比降幅较上周扩大了1.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-1.3%、2.1%、-10.5%，同比增速分别为31.1%、-28.1%、-3.0%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了7.2个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了3.5个百分点，三四线城市同比由正转负，较上周增速下降了3.6个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8760万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-17.2%；去化周期为14.6个月，环比下降0.6个月，同比下降10.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、11.3、41.3个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.9、0.3、0.7个月，一、二、三四线同比分别下降9.3、11.2、32.2个月。

　　土地市场同环比均量价齐跌，溢价率环比下降、同比上涨。百城成交土地规划建面为706.7万平，环比下降34.6%，同比下降42.6%；成交土地总价为77.0亿元，环比下降55.5%，同比下降82.7%；楼面均价为1090元/平，环比下降32.0%，同比下降69.9%；土地溢价率为1.3%，环比下降2.1个百分点，同比上升0.4个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为130.5亿元，环比下降7.2%，同比下降47.5%（前值：-28.3%）。总偿还量为180.7亿元，环比上升106.3%，同比下降32.6%（前值：-28.9%）；净融资额为-50.1亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降4.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.7%，较上周下降4.5pct。房地产板块PE为21.39X，较上周下降0.65X。

　　政策

　　4月25日中央政治局会议召开。1）会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了我们前期反复强调的“大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码，这将是贯彻全年的政策主线。2）会议提出“加大高品质住房供给”，我们认为，居住品质的提升将成为行业可持续发展的核心驱动力之一。3）会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期有些收储政策的落地不及预期，所以会调整相关措施去提升推进进度。4）会议还表态“持续巩固房地产市场稳定态势”。从去年Q4到今年Q1相较于去年前三季度来说，房地产市场销售价格相对企稳，但后续需要持续保持至少同等及以上的增速水平，部分稳定住的地区需要巩固，还未稳定住的地区需要努力稳住。虽然近期市场确实出现了地市回暖、二手房成交向好等正向反馈，但3、4月楼市成交动能较去年四季度、和今年1-2月是有所减弱的，因此只有保持更宽松的政策，才能巩固住“稳定态势”。

　　地方层面，4月23日，厦门发布《关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》，厦门房票使用范围扩大至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，6个月内购新房可获额外奖励，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。

　　投资建议：

　　本周政治局会议对房地产的相关表述基本符合前期市场预期，基调延续积极表态，但我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果更为关键。若二季度相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。