房地产行业周报：新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR25BP

　　核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR25BP

　　本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积环比下降，同比增长，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。上海迎来2025年四批次土拍，最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

　　多地落实住房贷款新政，成都提升保障房贷款额度

　　中央层面：央行：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。

　　地方层面：成都：成都住房公积金管理中心发布新政，拟加大保障性住房贷款支持。最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%。

　　市场端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热

　　销售端：根据房管局数据，2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比下降15%，环比下降8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达4397万平米，累计同比下降3%。2025年第19周，全国20城二手房成交面积为160万平米，同比增速-28%，前值+44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速+16%，前值+19%。

　　投资端：2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增加47%，成交溢价率为12.4%。上海：上海迎来2025年四批次土拍，总建设用地总面积约10.1万m²，规划建筑总面积约23.7万m²，起始总价约84.07亿元，平均起始楼面价为35482元/m²。最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。

　　融资端：国内信用债发行规模环比增长

　　2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增加183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP。信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21%。

　　风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。