房地产行业研究：现房销售将近？当徐图之

　　本周A股地产、港股地产均上涨、港股物业下跌。本周（5.3-5.9）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.1%和-4.2%。

　　本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超20%。本周（5.3-5.9）全国300城宅地成交建面451万㎡，单周环比-29%，单周同比-38%，平均溢价率8%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12017万㎡，累计同比-0.2%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、滨江集团、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周假期因素新房销售环比下滑，同比维持正增，小阳春过后景气度延续承压。本周（5.3-5.9）47个城市商品房成交合计263万平米，周环比-20%，周同比+9%。其中：一线城市周环比-30%，周同比+21%；二线城市周环比-28%，周同比-1%；三四线城市周环比-4%，周同比+14%。

　　本周假期因素二手房成交环比下滑，成交同比维持增长，景气度稳健向上。本周（5.3-5.9）22个城市二手房成交合计190万平米，周环比-14%，周同比+14%。其中：一线城市周环比-22%，周同比+41%；二线城市周环比+5%，周同比+10%；三四线城市周环比-33%，周同比-7%。

　　我们判断现房销售存在制约，短期内不会全面落地。①现房销售意味着资金回笼滞后，且与之相配套的各类政策尤其融资政策尚未明晰，势必导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，将不利于房地产市场止跌回稳。②现房销售制将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，因此土地成交量价均承压，进一步加大地方财政压力，尤其是二三四线城市。短期情绪冲击更大，但地方政府或不具备较强的自驱力去推行现售制，可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。

　　但从长远视角看，现房销售正持续推进，趋势不容忽视。近年来地产持续下行，今年小阳春后地产数据再度走弱。我们认为房价的持续筑底及对期房的观望情绪（担心质量差维权、烂尾等），制约了需求的释放，大量需求分流至二手房市场。我们认为在房地产新发展模式的框架下，商品房需充分市场化，倡导所见即所得，以品质决胜负，以此促进行业转型升级，重建购房者的信任。

　　现房销售的潜在影响：①由于现房开发周期制约，一方面约束产能减少供给，另一方面需要开发商研判后市，对产品精准定位，减少低质供给，均利于稳定房价。②供给侧去产能、房企进一步出清，唯有好产品好品质好服务、融资能力强、资产负债健康的房企能够穿越周期。③需求侧或面临购房成本上升压力。④地产融资制度革新，如5月7日金融监管总局局长李云泽表示：近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。

　　投资建议

　　降息降准空间正在打开，公积金贷款利率下降后，后续商贷利率亦有望下行；同时结构性工具利率及PSL利率的下降能够降低城中村改造、收储的资金成本，或加速实物量的落地。开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约