发债房企2024年年报总结：营收利润整体下降，行业持续调整

　　报告摘要

　　一、利润端：营收及利润同比下降，盈利能力走弱。

　　2024年40家样本发债房企营业收入2.79万亿元，同比下降9.8%，增速由正转负；样本发债房企实现归母净利润合计-334.73亿元，同2023年相比由正转负，毛利率为16.07%，较2023年同比下降3.11个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。

　　二、现金流量端：房企现金流承压，投资支出降低。

　　2024年40家样本发债房企的经营性现金流净额为3203.77亿元，较23年同比下降24.5%，其中有28家房企经营性现金流降低，仅有12家实现正增，多数房企的经营获利能力弱化。投资性现金流净流出共计679.34亿元，较23年减少了58.44%，投资支出降低，筹资活动现金流净额约-3141.98亿元，较2023年同期同比少减17.46%。房地产行业整体融资环境收紧，债务偿还压力不断增大。

　　三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。

　　2024年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.76%，较2023年提升了0.2个百分点，净负债率为107.94%，同比2023年上升了9.55个百分点，现金短债比从1.30提升至1.39，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2023年下降41个百分点至3.94%，普通地方国企和民企相对较高。

　　四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。

　　2024年37家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23年同比下降25.47%至28916亿元，其中，仅有3家房企的全口径销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。

　　五、投资建议：

　　受到行业深度调整影响，2024年发债房企营收和归母净利润较23年均降低，盈利能力承压，资金流动性压力较大，中央一揽子政策助力推动房地产市场止跌回稳，去年年末中央经济工作会议再次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场定调，释放积极信号。此外，中央提出鼓励发行专项债券收回收购存量房、存量土地政策，有助于改善市场供求关系，部分房企也在积极探索相关业务机会。展望2025年，相关政策有望持续加力，助力房地产市场止跌回稳。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。

　　六、风险提示：

　　房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期