北京甲级写字楼市场季度报告

　　市场概览

　　以价换量促空置微降

　　2025年第四季度，北京甲级写字楼全市平均有效净租金为每月每平方米人民币219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%；平均空置率为17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，整体呈现租金下行、空置率小幅改善的态势。市场延续存量优化主线，新增供应有限，需求分化、多数子市场承压。仅亦庄凭借产业导入带来的需求增量实现租金逆势环比上涨2.2%至每月每平方米84.4元。由于中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著，韧性凸显，市场整体空置率回落至17.0%；而亚奥等子市场空置率虽然环比降幅趋缓，但同比仍然上升，供需压力延续。

　　“十五五”规划（2026-2030年）明确科技创新引领高质量发展导向，叠加2025年底中央经济工作会议部署的积极财政政策和适度宽松货币政策，这为北京甲级写字楼市场带来长期发展支撑，但短期仍需直面集中供应带来的竞争压力。2026年北京甲级写字楼市场将迎来75.7万平方米的集中供应，且新供主要都位于CBD区域（如Z5大家未来中心、Z6维晟中心等项目）。高品质办公载体入市将加剧市场竞争，东部子市场租金短期承压。鉴于刺激政策具体举措尚未出台，未来一年北京写字楼市场走势难言明朗，空置率预计同比升至20.5%左右，租金亦将同比下跌约9%。

　　长期来看，“十五五”绿色低碳、智慧高效理念与中央经济工作会议的高质量发展要求，推动绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值支点，ESG认证水平与产业适配能力的差异将持续拉大项目价值差距，契合央国企合规升级与科技企业扩张需求。未来市场将加速从增量规模竞争转向存量价值重构，符合政策导向、具备产业与品质优势的项目将在分化格局中站稳脚跟，为“十五五”时期市场长期健康发展提供支撑。