房地产行业第33周周报：新房、二手房成交环比均由负转正；仍需密切观察后续成交走势

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第33周47城新房成交面积190.6万平，环比上升2.3%，同比下降14.8%，同比降幅收窄了1.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-14.1%、3.2%、11.7%，同比增速分别为5.8%、-4.8%、-28.8%，一线城市同比涨幅较上周收窄了28.7百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了13.8、1.8个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第33周23城二手房成交面积为213.1万平，环比上升2.6%，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了2.3个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为3.3%、7.4%、-7.2%，同比增速分别为6.5%、10.8%、5.9%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了3.7、10.0个百分点，二线城市同比增速较上周提升了12.9个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第33周末，13城新房库存面积7178.5万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-11.0%；去化周期16.7个月，环比扩大0.4个月，同比下降3.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.8、14.5、60.8个月，一、二线城市环比分别上升0.4、0.2个月，三四线城市环比下降0.4个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.0、1.8、9.2个月。

　　土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第32周百城全类型成交土地规划建筑面积为873.2万平，环比下降19.8%，同比下降44.4%；成交土地总价为300.2亿元，环比下降57.0%，同比上升19.8%；楼面均价为3438.3元/平，环比下降46.4%，同比上升115.7%；土地溢价率为8.6%，环比上升4.7个百分点，同比上升7.3个百分点。

　　房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第33周房地产行业国内债券总发行量为106.6亿元，环比下降17.3%，同比上升0.6%。总偿还量为106.4亿元，环比下降24.3%，同比下降6.1%；净融资额为0.2亿元。

　　板块相对收益有所上升。第33周房地产行业绝对收益为1.8%，较上周下降0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升2.7pct。房地产板块PE为10.8X，较上周上升0.2X。

　　政策

　　山东威海市自8月11日优化公积金贷款政策，单缴存人最高贷款额度由60万调整至80万，双缴存人最高贷款额度由100万调整至120万，多项优惠政策额度叠加后，单缴存人最高不超过160万、双缴存人最高不超过200万。

　　投资建议

　　8月楼市成交整体延续7月的淡季态势。不过，随着北京政策优化的效果显现、叠加即将迎来的“金九银十”，我们预计9月新房成交可能会有所修复。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

　　现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

　　风险提示：

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。