房地产行业第36周周报：一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。第36周47城新房成交面积231.0万平，环比下降6.1%，同比下降15.5%，同比降幅扩大了0.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.7%、-8.4%、-16.8%，同比增速分别为26.2%、9.1%、-46.0%，一线城市同比涨幅较上周扩大了15.3个百分点，二线城市同比增速较上周提升了16.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了15.8个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大。第36周23城二手房成交面积为213.1万平，环比下降2.2%，同比上升11.7%，同比涨幅较上周扩大了6.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.9%、-3.6%、-5.2%，同比增速分别为12.2%、7.5%、19.4%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大了2.4、3.4个百分点，二线城市同比增速较上周提升了11.0个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第36周末，13城新房库存面积7138.3万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-11.5%；去化周期17.3个月，环比扩大0.2个月，同比下降3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.4、14.9、61.2个月，一线城市环比基本持平，二、三四线城市环比分别上升0.4、0.6个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.0、1.3、7.2个月。

　　土地市场环比量价齐涨，同比量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第35周百城全类型成交土地规划建筑面积为1455.1万平，环比上升126.0%，同比下降6.0%；成交土地总价为460.3亿元，环比上升272.6%，同比上升76.8%；楼面均价为3163.2元/平，环比上升64.9%，同比上升88.1%；土地溢价率为6.4%，环比上升3.6个百分点，同比上升5.0个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。第36周房地产行业国内债券总发行量为41.9亿元，环比下降33.8%，同比下降49.1%。总偿还量为149.1亿元，环比上升22.7%，同比上升9.1%；净融资额为-107.2亿元。

　　板块相对收益有所下降。第36周房地产行业绝对收益为-0.9%，较上周下降3.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.4%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE为8.66X，较上周下降0.04X。

　　政策

　　9月1日，《四川省住房城乡建设事业高质量发展“十五五”规划》正式印发，明确到2030年“公园城市、安逸家园”建设取得重要进展，谋划总投资约1.25万亿元重大项目。9月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，提出至2030年基本形成现代化超大城市住房和城乡建设管理体系。在具体规划目标中，城中村改造、旧住房成套改造、老旧小区改造有所减少，住房保障（供应保租房、新时代城市建设者管理之家）、商业商办更新、绿色建筑等有所增加，此外，还新增了20个重点片区焕新目标。

　　投资建议

　　进入“金九银十”，需要密切关注基本面的变化。8月北京、上海政策优化，叠加“8·28”一揽子政策致力于维护购房者的权益，一定程度上有助于恢复市场信心。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展的、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。

　　现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

　　风险提示：

　　现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。