REITs行业周报：明确基金投资REITs按证券投资管理，保障房板块仍领涨

　　中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

　　2026年第40-41周，中证REITs指数为695.45，同比下跌15.88%，双周环比下跌0.54%。我们认为，近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。

　　基金投资REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容

　　2026年40-41周，板块进入政策破冰、供给扩容与二级分化的交织期。10月9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs按“证券投资”管理，跳出了此前基金投资基金的各种约束。一级市场持续扩容，银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄、网下认购218倍创纪录；汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报（拟装浦东保租房）。

　　一周行情：中证REITs（收盘）指数双周环比下跌0.54%

　　2026年第40-41周，中证REITs（收盘）指数为695.45，同比下跌15.88%，双周环比下跌0.54%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌11.54%，同期沪深300指数累计上涨8.45%，累计超额收益-19.99%。双周中证REITs全收益指数946.48，同比下跌10.6%，双周环比下跌0.25%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.79%，同期沪深300指数累计上涨8.45%，累计超额收益-10.24%。双周REITs市场交易规模成交量达3.39亿份，同比下降4.24%；成交额达12.9亿元，同比下降27.53%；区间换手率0.51%，同比-0.23pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs双周涨跌幅分别为0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01%；一月涨跌幅分别为2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18%。

　　一级跟踪：50只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

　　2026年第40-41周，共有50只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。

　　风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。