中国房地产行业中期信用观察：销售业绩与盈利表现仍处深度调整阶段，发展模式重构短期冲击流动性，长期重塑行业信用逻辑

　　要点

　　2026年以来，房地产政策调控基调正式转向“稳定房地产市场”，8·28新政以构建房地产发展新模式为核心，制度框架基本成型；短期内，预售门槛抬升将造成新房供给阶段性收缩，二手房成交占比上行；中长期看，房地产交付风险得以缓释，产品力成为房企获取溢价的关键，行业将加速向“重品质、重运营”的高质量发展模式转型。

　　2026年以来，房地产延续调整态势，销售规模同比降幅有所扩大，城市分化格局进一步加剧；商品房待售面积持续下降，库存去化取得阶段性成效；当前市场回暖集中于核心城市刚需和改善项目，属点状修复而非全面复苏，市场修复基础仍偏弱。8·28新政有望化解交付风险、重构制度框架，但政策效果充分释放仍需时间，预计下半年商品房销售仍将承压，分化格局有望进一步加深。

　　2026年以来，土地供给延续“控增量、优供给”特征，开发全链条持续承压；预计下半年开发投资下行趋势或将持续，投资重心逐步向存量项目改造及城市更新领域倾斜。

　　2026年以来，房地产行业融资政策整体呈现“上半年存量托底、下半年制度重构”的阶段性特征，房企融资白名单进入常态化实施阶段，8·28新政落地将重塑行业融资底层逻辑；预计短期市场结构性分化持续加剧，长期将推动行业存量信用风险有序出清，仍需持续关注部分非央国企面临的短期兑付压力以及已出险房企的信用修复情况。

　　2026年上半年，样本企业销售业绩进一步分化；受项目盈利空间压缩、减值损失增加等因素影响，净利率水平持续承压，整体盈利能力的修复情况仍需持续观察；在审慎经营策略下，企业投资持续收缩，总资产及净资产规模持续下滑，财务杠杆维持高位，偿债指标表现较弱。预计下半年房企间盈利修复的进程仍将呈现显著分化，土储布局于高能级核心城市、项目成本控制较好且库存去化能力较强的房企，将展现出更强的修复弹性。