房地产行业2026年9月月报：9月楼市成交同比走弱；房贷贴息政策落地，北上广汉津相继出台现房销售实施细则

　　核心观点【新房成交】

　　9月新房成交面积环比回升，同比降幅持续扩大。9月47城新房成交面积环比+2.4%，同比-22.0%，同比降幅扩大10.4pct；1-9月累计同比-8.8%。

　　从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑；各能级城市同比增速均走弱，不过整体而言，一线城市保持同比正增长。1）一线城市：9月一线城市新房成交面积环比+17.5%，同比+6.9%，同比涨幅收窄5.9pct。具体来看，北京、上海同环比均正增长，深圳、广州同环比均负增长。上海环比+30%，同比+17%；北京环比+45%，同比+24%；深圳环比-11%，同比-14%；广州环比-14%，同比-18%。1-9月一线城市累计同比+2.9%，其中上海、北京同比增长8.3%、3.0%，广州、深圳同比下降0.6%、9.0%。2）二线城市：9月二线城市新房成交面积环比+2.2%，同比-11.6%，同比降幅扩大5.2pct。其中苏州、福州、济南同环比均正增长；青岛、宁波、南宁、成都、大连环比正增长，同比负增长；杭州、武汉同环比均负增长。1-9月二线城市累计同比-9.2%。3）三四线城市：9月三四线城市新房成交面积环比-

　　【二手房成交】6.0%，同比-41.7%，同比降幅扩大16.3pct；1-9月累计同比-13.1%。

　　9月二手房成交面积环比回升，同比涨幅持续收窄。9月23城二手房成交面积环比+1.9%，同比+2.2%，同比涨幅收窄4.3pct；1-9月累计同比+4.2%。

　　从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑；一线城市同比涨幅收窄，二线城市同比由正转负，三四线城市同比涨幅小幅扩大。1）一线城市：9月一线城市二手房成交面积环比+5.5%，同比+4.8%，同比涨幅收窄4.4pct。其中，北京环比+13%，同比-0.5%；上海环比+1%，同比+11%；深圳环比+6%，同比-3%。1-9月一线城市二手房成交面积同比+6.0%。其中北京、上海1-9月同比增长2%、12%，深圳同比-2%。2）二线城市：9月二线城市二手房成交面积环比+0.8%，同比-3.6%，同比由正转负，同比增速下降5.8pct。其中，杭州、南京、苏州、大连同环比均正增长；青岛环比负增长，同比正增长；成都环比正增长，同比负增长；南宁、厦门同环比均负增长。1-9月二线城市二手房成交面积同比-0.4%。3）三四线城市：9月三四线城市二手房成交面积环比-2.3%，同比+12.8%，同比涨幅扩大0.4pct；【新房库存与去化】1-9月累计同比+13.3%。

　　库存与去化：库存规模、去化周期环比上升，同比下降。截至9月末，13城新房库存面积环比+3.1%，同比-11.0%；去化周期17.1个月，环比上升1.0个月，同比下降3.8个月。一、二、三四线城市库存去化周期分别为13.9、15.5、62.5个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州、福州去

　　【土地市场】化周期在12个月内。

　　9月全国土地成交环比量涨价跌，溢价率环比回落。9月全国成交土地规划建面环比+28.2%，同比-20.4%；楼面均价1331元/平，环比-8.7%，同比-0.8%，溢价率4.7%，环比-1.6pct，同比+1.4pct。其中全国住宅类用地成交建面环比+30.7%，同比-37.1%；楼面价4374元/平，环比-16.3%，同比+21.4%；全国住宅类用地溢价率5.7%，环比-1.7pct，同比+1.6pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达4.2万元/平，环比+3.7%，平均溢价率12.4%，环比+1.0pct。从累计来看，1-9月全国土地成交总价同比下降近两成，土拍热度不及去年同期。1-9月全国成交土地规划建面同比-17.4%，成交总价同比-19.3%，楼面均价1175元/平，同比-2.3%，平均溢价率6.0%，同比-0.7pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-23.3%，成交总价同比-23.0%，楼面均价4401元/平，同比+0.3%，平均溢价率8.0%，同比-0.8pct。

　　【房企】

　　销售：百强房企9月权益口径销售同比降幅收窄。百强房企9月权益销售额同比-11.5%（前值：-13.6%），1-9月累计同比-14.3%。TOP20房企中，9月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+236%）、中建壹品（+206%）、中国中铁（+171%）、中旅投资（+68%）、绿地（+57%）、中建东孚（+17%）、金茂（+7%）、滨江（+1%）、越秀（+0.1%）。1-9月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+90%）、中建壹品（+31%）、中国中铁（+26%）、中建东孚（+24%）、绿地（+18%）、华润（+7%）、中海（+6%）、金茂（+5%）。

　　拿地：9月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企9月拿地金额同比-42.5%，拿地强度45%，环比+8pct，同比-23pct；拿地建面同比-62.9%；楼面均价1.99万元/平，同比+54.8%。9月拿地金额较多的房企有：招蛇（拿地金额159亿元，拿地强度108%）、象屿（147亿元，587%）、华润（115亿元，74%）、建发（115亿元，114%）、滨江（111亿元，136%）。从累计来看，1-9月百强房企拿地金额同比-29.8%，拿地建面同比-18.8%，楼面均价1.19万元/平，同比-13.6%，拿地强度32%，同比-7pct。1-9月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额795亿元，同比+33%，拿地强度44%），其次是华润（拿地金额755亿元，同比+64%，拿地强度46%）、中海（拿地金额557亿元，同比-50%，拿地强度31%）、招蛇（拿地金额417亿元，同比-56%，拿地强度30%）、建发、越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不足300亿元。

　　【中央政策】

　　国常会再提房地产，政策发力稳市场。9月28日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，…要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。整体来看，本次国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，释放了积极信号，稳楼市仍是重要目标。

　　房贷贴息落地，财政针对性贴息（财金〔2026〕95号）。政策适用范围需要同时符合以下条件：1）新发放的商贷购买首套商品住房（既包括新房也包括二手房）；2）所购住房不超120平；1个百分点，最长五年。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》3）所购住房价格不超150万元。使用公积金贷款购房、购买保障房、存量房不适用此政策。符合条件的，可享受贴息的贷款规模最高100万元，财政部给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，政策起始日为今年10月1日，实施期暂定1年。根据财政部，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。财政预算不设上限，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照的收入相对不高的家庭降点月供。贴息覆盖范围将直接影响本次贴息政策效果，根据中指院，2026年1-8月重点40城中符合条件（120平&150万元以内）的新90%、10%承担。本次房贷贴息针对性较强，目的是尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子

　　【地方政策】房成交占比33%、二手房成交占比55%。

　　北京、上海、广州、武汉、天津相继落地现房销售实施细则，明确“新老划断”条件，支持，也为其他城市后续制定细则提供了参考，未来更多城市将加快落地适配当地实际的政策细则。并从土地出让金分期缴纳、加大融资支持力度等方面给予市场主体更好地北京：9月24日，北京印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，从预售管理、现房销售、主办银行、信贷管理、土地供应、市场秩序六个方面细化落实，是全国首个出台销售制度改革实施意见的城市。明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8.28前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。已拿地但尚未取得建规证的项目，原则上按新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：在确保项目能按时交付、并加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。新项目优先选择现房销售，且明确了现房销售项目定金一般不超过房屋总价款的1%。实际上，我们对比了2022年1月发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》和当前细则后发现，解除预售资金监管的时间点反而是略有提前的。2022年的政策规定，项目完成房屋所有权首次登记后，才能解除预售资金监管；而北京和上海此次细则中都有提到，项目竣工验收后可解除资金监管。北京还明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用及红线外由开发商承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保配套设施具备交付条件。在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可按照建设节点申请支取建设资金。个人按揭贷款（包括公积金贷款）在项目竣工备案后发放。同步明确主办银行制度。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户。同时，明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。土地端方面，规定土地款可分期缴纳，两年缴清。

　　上海：9月28日上海印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则基本对齐，同时在现售定金比例等方面保留了差异化安排。现房销售项目定金一般不超过购房总价款的3%。

　　广州：9月30日，广州印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海基本对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排，1）现房销售项目定金收取上限为5%，是三个已经出台细则的一线城市中最高的。2）预售资金解除监管要求更细。广州规定，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，才可解除资金监管。3）配套支持政策更细，如审批提速、分期分栋开发，优化审批流程，以及三地中唯一提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押的城市（房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押）。

　　武汉：9月30日，武汉发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为了首个跟进新政的二线核心城市，其最大亮点在于过渡期安排最为宽松，同时注重资金纾困工具的运用。预售资金监管与住建部828政策口径基本一致，明确项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才可以解除资金监管。现房销售项目的定金收取上限设定为5%，与广州一致。不过，武汉的细则有以下不同于其他城市的亮点：1）除了常规的新老划断，武汉额外设置了两条弹性通道：a）828前已取得建设工程规划许可证，828后建设工程规划许可证发生变更的项目实行预售的，可按原政策规定执行；b）纳入智能建造试点或装配式建筑的项目，在2026年底前取得证照的可按原政策执行。此外，针对通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的项目，其旧规适用期限宽限至2028年底。武汉是五城中唯一明确允许旧规项目使用保函置换预售监管资金的城市，置换额度最高可达竣工交