房地产行业2027年度投资策略：有效供给持续收缩，租售比回升引导房价企稳

　　核心观点

　　1.2027年行业研判：供需双弱，供给收缩更显著

　　我们对2027年行业整体判断是供需双弱，但供给收缩更显著，我们判断一线城市房价有望在2027年全面企稳。考虑到全国房价尚未整体实现止跌回稳，居民购房信心尚需进一步巩固，我们预计2027-2028年房地产销售面积同比增速分别为-8.0%、-5.0%；预计2027-2028年房地产销售金额同比增速分别为-6.0%、-3.0%。我们预计2027-2028年房屋新开工面积分别为3.62、3.51亿平米，对应同比增速分别为-10.0%、-6.0%。考虑到竣工一般滞后于新开工2-3年左右，我们预计2027-2028年房屋竣工面积分别为3.81、3.20亿平米，对应同比增速分别为-18.0%、-16.0%。

　　2.8·28新政：房地产底层制度的革新，重塑行业经营模式

　　8·28新政宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基础制度上的重大变革。对于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多弊病，本次新政是一整套系统性改革方案，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。产品力、投资拿地精准度和多元化融资能力将成为房企竞争的胜负手；逐步转型现房销售后，产品的优劣势、装标质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，也倒逼开发商去提高品质。

　　3.租售比回升引导房价企稳，上海、中国香港是成功案例

　　从国内情况来看：（1）按揭贷款和公积金贷款利率在过往几年均持续下行，居民购房资金的机会成本持续下行；（2）中国存量二手房持有成本和交易税费已经很低；（3）购房的预期资本利得从过往较高值，逐步下修。在过去的2-3年，居民持有房产的使用者成本持续下行。当市场的租金回报率（租售比）超过使用者成本，居民就会产生“租不如买”的感受，进而拉动购房需求，带动房价止跌回稳。我们认为上海和香港的房价止跌回稳都是通过类似的路径，都是成功的案例。

　　4.风险提示：宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。