微观大势系列：“稳地产”加码，需要关注什么？

　　近期，调整优化房企股权融资、金融16条等多项稳地产措施出台，政策思路转向“供需齐发力”，已有政策落地效果如何，未来如何演化？详细梳理，供参考。

　　“稳地产”有何措施？从供给松绑到“稳需求”措施增多，再到“供需齐发力”

　　“稳需求”政策逐步加码，由地方政策出台居多转向部委出台增多。去年年底，部分三四线城市开始出台购房放松政策；3月以来，需求政策明显增多，三季度政策出台数较一季度增长3.3倍；从政策适用范围看，放松城市的能级提高，由北海等中低能级城市向郑州等中高能级城市转移，再而部委开始出台相关政策；从政策力度来看，放松措施升级，由购房补贴等转向放松四限、调整首付比例。

　　供给政策从“保交楼”再到“保交楼、保主体”并驱，支持力度加强。去年12月，“保持信贷平稳有序投放”的提出标志地产融资限制开始放松；7月断贷事件后，供给政策更侧重“保交楼”，8月部委推出2000亿专项借款，郑州等地成立纾困基金，11月央行向商业银行提供2000亿免息再贷款用于保交楼。9月以来，“保主体”政策支持力度明显加大，信贷、债券等融资支持政策明显增多。

　　政策效果如何？需求侧销售持续走弱，供给端竣工边际改善、民企融资低迷

　　需求政策加码下，住房贷款利率持续下行，但居民购房意愿不强，地产销售延续低迷。全国房贷利率明显下行，去年10月至今年10月，首套房、二套房平均贷款利率分别回落1.6、1.1个百分点，超20城首套房贷利率低于4%；但居民购房意愿、地产销售持续疲软，10月商品房销售同比回落23%；居民新增贷款延续回落、三季度居民新增中长期贷款同比-41%、低于总新增贷款同比11个百分点。

　　供给侧竣工边际改善，融资筑底、但民营房企融资延续低迷。8-10月房屋竣工平均同比增速较7月提升30个百分点至-6%、好于新开工、施工平均增速-42%、-41%。三季度房地产开发贷余额同比转正、较二季度提升2.4个百分点，指向地产融资筑底；但融资支持政策出台后，国企民企融资分化仍加大，100家典型房企中民企融资由7月的547亿回落至10月的38亿、占比由58%回落至10%。

　　未来关注什么？需求侧高能级城市改善需求释放，供给侧民企股权融资效果

　　高能级城市需求释放仍有空间，其地产回暖向低能级城市的传导带动值得关注。目前低能级城市放松政策应出尽出、购房限制较小，但由于购房需求透支、人口流出等因素限制，地产销售延续低迷；相较而言，高能级城市仍具购房需求，但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱、居民杠杆约束等因素影响，地产销售表现疲软；11月沪京杭蓉等热点城市“四限”局部松绑，但政策效果尚未显现。

　　已有信贷、债券融资支持或难完全解决民企融资难问题，“第三支箭”开始落地、支持效果待跟踪。民营房企普遍难以满足信贷、债券融资支持在资产负债、抵押品等方面的要求，约束政策落地效果；在银行地产不良贷款率持续攀升下，金融机构出于风险考量，融资支持更侧重国企和优质民企。11月28日，证监会发布调整优化房企股权融资5项措施，或有助于解决部分民企融资困难的问题。

　　风险提示：疫情反复超预期，地产下行超预期。